Charges déductibles des revenus fonciers : la liste complète (hors travaux)

Au régime réel d’imposition, un propriétaire bailleur ne paie pas d’impôt sur la totalité de ses loyers encaissés, mais sur un revenu net : loyers moins charges déductibles. Les travaux (entretien, réparation, amélioration) font l’objet d’un traitement à part, et un article dédié leur est consacré. Cet article détaille tout le reste : les charges “de structure” qui pèsent chaque année sur un investissement locatif, poste par poste, ces lignes pouvant représenter une part significative du loyer annuel.

Cet article est un guide d’information générale. Il ne remplace ni un avis d’expert-comptable ni une consultation fiscale personnalisée : chaque situation (quote-part, régime matrimonial, montage SCI) a ses spécificités.

Le principe : déductibilité au régime réel

Seul le régime réel permet de déduire les charges réelles. Le régime micro-foncier, applicable de plein droit si les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, applique à la place un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble des charges, sans possibilité de déduire le détail (article 32 du CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10). Dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent la première année d’un investissement avec emprunt, le régime réel devient plus avantageux.

Pour être déductible, une charge doit remplir trois conditions posées par le Code général des impôts (article 31 CGI) et précisées par le BOFiP : elle doit concerner un bien dont les revenus sont imposés en revenus fonciers, avoir été engagée pour l’acquisition ou la conservation du revenu, et avoir été effectivement payée par le propriétaire au cours de l’année d’imposition (BOI-RFPI-BASE-20).

Intérêts d’emprunt et frais de crédit

Sont déductibles les intérêts du prêt ayant financé l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien loué, ainsi que les frais annexes : frais de dossier, frais de garantie (caution ou hypothèque), frais de courtage, cotisations d’assurance emprunteur liées au prêt. La déduction porte sur les intérêts effectivement payés dans l’année, pas sur le capital remboursé (article 31, I, 1°, d du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80).

Point de vigilance : si les intérêts (cumulés aux autres charges hors travaux) créent un déficit, ce déficit lié aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il ne s’impute jamais sur le revenu global, contrairement au déficit généré par les travaux (BOI-RFPI-BASE-30-20). C’est une nuance que beaucoup d’investisseurs découvrent tardivement, en préparant leur déclaration.

Taxe foncière (hors TEOM)

La taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible pour son montant réel : elle n’est pas récupérable auprès du locataire, et constitue donc bien une charge du propriétaire (article 31, I, 1°, a du CGI).

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), en revanche, n’est pas une charge déductible des revenus fonciers, même si elle est facturée sur le même avis d’imposition que la taxe foncière. Elle figure sur la liste des charges récupérables auprès du locataire fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : c’est une charge locative, en principe refacturée au locataire, et non une charge du propriétaire (BOI-RFPI-BASE-20-50).

Deux précisions utiles :

• le prélèvement pour frais de gestion de la fiscalité locale afférent à la TEOM est, lui, déductible au titre de l’année de son paiement, lorsque le bailleur en a effectivement supporté la charge (TEOM non récupérée, logement vacant, etc.) ;
• la part correspondant à la taxe foncière proprement dite, hors TEOM, reste intégralement déductible.

Concrètement, il ne s’agit donc pas de “déduire la TEOM puis déclarer la récupération en recette” : le bon réflexe est de ventiler l’avis d’imposition et de ne porter en charges déductibles que la taxe foncière hors TEOM, en y ajoutant le cas échéant le prélèvement pour frais de gestion de la fiscalité locale effectivement supporté. En pratique, beaucoup de bailleurs négligent cette ventilation et faussent leur résultat foncier dans un sens ou dans l’autre.

Primes d’assurance (PNO, GLI)

L’ensemble des primes d’assurance se rapportant à l’immeuble loué au régime réel sont déductibles pour leur montant réel et justifié (BOI-RFPI-BASE-20-60) :

• l’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre le bien lorsqu’il est loué ;
• l’assurance garantie loyers impayés (GLI), y compris sa quote-part liée aux détériorations immobilières le cas échéant ;
• les autres assurances liées à l’immeuble (dommages-ouvrage résiduelle, garantie contre les catastrophes naturelles quand elle est distincte).

Frais de gestion et honoraires

Sont déductibles les honoraires versés à une agence ou un administrateur de biens pour la gestion locative (recherche de locataire, encaissement des loyers, gestion des sinistres), les honoraires de rédaction de bail, ainsi qu’une déduction forfaitaire pour les autres frais de gestion (frais de correspondance, de déplacement, de téléphone) fixée à 20 € par local loué. Ce forfait couvre les menus frais que le propriétaire ne peut pas déduire pour leur montant réel, et il s’applique même s’il gère lui-même son bien, sans agence (article 31, I, 1°, e du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-10). Les frais de procédure engagés pour le recouvrement des loyers ou le règlement d’un litige locatif restent, eux, déductibles pour leur montant réel.

Charges de copropriété non récupérables et provisions

Pour un lot en copropriété, les provisions versées au syndic au cours de l’année sont déductibles, mais uniquement celles afférentes aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes (BOI-RFPI-BASE-20-70). L’année suivante, après l’approbation des comptes en assemblée générale, une régularisation doit être opérée : la quote-part de charges récupérables auprès du locataire (celles listées par le décret n° 87-713) doit être réintégrée dans les recettes, car le propriétaire ne peut pas déduire une charge qu’il a en réalité fait supporter à son locataire.

C’est un point fréquemment mal traité par les bailleurs qui gèrent seuls plusieurs lots : la provision brute est déduite l’année N, mais la régularisation N+1 n’est jamais faite, ce qui gonfle artificiellement le déficit déclaré.

Frais de procédure et indemnités

Les frais de procédure engagés contre un locataire défaillant (impayés, dégradations) sont déductibles : honoraires d’avocat, frais d’huissier, frais de commissaire de justice. Les indemnités d’éviction ou de résiliation de bail versées au locataire pour recouvrer la libre disposition du logement sont également déductibles, sauf lorsqu’elles sont versées dans le but de réaliser des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Dans ce cas, elles sont exclues de la déduction immédiate et suivent le régime des travaux (BOI-RFPI-BASE-20-20 ; article 31, I, 1°, b du CGI).

Ce qui n’est PAS déductible

Plusieurs postes, souvent confondus par les propriétaires débutants, ne sont pas déductibles des revenus fonciers :

• le capital remboursé sur l’emprunt (seuls les intérêts le sont) ;
• les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (traités séparément, non déductibles en charges : voir l’article dédié aux travaux) ;
• la TEOM, charge récupérable auprès du locataire au titre du décret n° 87-713 du 26 août 1987, à distinguer de la taxe foncière qui reste déductible ;
• la taxe d’habitation sur les résidences secondaires si le bien reste occasionnellement à disposition du propriétaire ;
• la CSG-CRDS déjà prélevée sur les revenus fonciers (ce n’est pas une charge, c’est un prélèvement social) ;
• les amendes et pénalités de toute nature ;
• les charges locatives récupérables auprès du locataire mais non refacturées par négligence du propriétaire ;
• les intérêts d’un prêt personnel sans lien direct avec l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien loué.

Anticiper l’articulation avec les travaux

L’erreur la plus fréquente n’est pas d’oublier une charge, mais de mal articuler dans le temps les charges “récurrentes” listées ici et les travaux, qui suivent des règles de déduction différentes et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global.

Ce déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an dans le cas général. Un plafond majoré à 21 400 € existe pour les travaux de rénovation énergétique, mais il s’agit d’un dispositif temporaire : initialement prévu pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, il a été prorogé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et s’applique désormais aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Ce n’est donc pas un régime pérenne. Son bénéfice suppose en outre des conditions cumulatives : le logement doit être classé E, F ou G avant travaux, atteindre la classe A à D après travaux, et la nouvelle classe énergétique doit être justifiée par la production des diagnostics de performance énergétique établis avant et après travaux (article 156, I, 3°, 4e alinéa du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20).

Avant d’engager une rénovation lourde, il est utile de cartographier d’abord ces charges fixes (assurances, copropriété, intérêts) sur l’année, car elles réduisent déjà le revenu foncier imposable et influencent directement le calcul du déficit maximal imputable une fois les travaux ajoutés.

Micro-foncier ou réel : un arbitrage à refaire chaque année

Le choix entre micro-foncier et régime réel n’est pas figé : il peut être réévalué en fonction du niveau réel de charges, sachant que l’option pour le régime réel engage pour trois ans, puis se reconduit tacitement d’année en année (BOI-RFPI-DECLA-20). Dès qu’un investisseur a des intérêts d’emprunt significatifs, une assurance GLI, des charges de copropriété et une gestion déléguée, le cumul dépasse presque toujours l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier, ce qui rend le régime réel plus favorable dans la grande majorité des cas.