Déficit foncier : exemple de calcul complet et chiffré
Avertissement. Cet exemple est fourni à titre pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation patrimoniale et fiscale étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel (expert-comptable, notaire, avocat fiscaliste) avant toute décision.
Le déficit foncier est l’un des rares mécanismes du régime réel qui permet à un propriétaire bailleur de réduire son impôt sur le revenu global, et pas seulement son impôt sur les revenus fonciers. Sur le papier, le principe est simple : quand les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, le déficit qui en résulte peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Dans la pratique, le calcul est plus subtil qu’il n’y paraît, car il faut distinguer deux catégories de charges qui ne suivent pas le même régime fiscal. Cet article déroule un cas concret, chiffré, pour rendre la mécanique lisible avant tout arbitrage.
Les montants utilisés ici sont illustratifs. Ils servent à expliquer un mécanisme fiscal, pas à préfigurer votre situation réelle : chaque paramètre (revenus, charges, TMI, plafonds) doit être vérifié avec votre propre dossier et, le cas échéant, un professionnel.
Rappel du mécanisme : deux catégories de charges, deux traitements
Le régime réel foncier (CGI, art. 28 à 31) impose de distinguer, parmi les charges déductibles d’un bien loué nu :
- les intérêts d’emprunt (et frais liés au crédit) ;
- les autres charges : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, etc.
Cette distinction est au cœur du BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, qui organise l’imputation du déficit foncier en deux étages. Le point de départ, souvent mal compris, est une règle d’ordre : les loyers de l’année (revenu brut foncier) sont réputés compenser en priorité les intérêts d’emprunt. Ce n’est qu’ensuite que les autres charges entrent en jeu.
- Les intérêts d’emprunt s’imputent d’abord sur les loyers de l’année. Ils ne créent un déficit que s’ils dépassent les loyers ; ce déficit d’intérêts, le cas échéant, ne s’impute jamais sur le revenu global et se reporte sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Le déficit issu des charges hors intérêts d’emprunt (calculé sur les loyers restant après imputation des intérêts) s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € pour les dispositifs Périssol et Loc’Avantages, ex-Cosse). La fraction qui dépasse ce plafond se reporte, elle aussi, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Autrement dit, plus votre déficit provient de travaux et charges courantes plutôt que d’intérêts, plus la part imputable sur le revenu global est importante, donc plus l’économie d’impôt immédiate est significative.
Le cas concret
Prenons un propriétaire bailleur, marié, dont le foyer se situe dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % au barème 2026, qui détient un appartement loué nu depuis plusieurs années et qui engage une campagne de travaux.
Les données de l’année
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés (charges comprises) | 9 000 € |
| Charges de copropriété récupérables | 1 200 € (neutre, refacturées) |
| Travaux de rénovation (peinture, électricité, plomberie) | 18 000 € |
| Taxe foncière | 1 400 € |
| Assurance PNO + frais de gestion | 600 € |
| Intérêts d’emprunt | 4 000 € |
(Chiffres illustratifs. Un chantier réel doit être ventilé poste par poste avec factures, en écartant les travaux de construction ou d’agrandissement, non déductibles.)
Étape 1 : les loyers compensent d’abord les intérêts d’emprunt
On impute les 4 000 € d’intérêts sur les 9 000 € de loyers. Les intérêts (4 000 €) étant inférieurs aux loyers (9 000 €), ils sont entièrement absorbés : ils ne créent aucun déficit d’intérêts cette année.
Loyers restant après imputation des intérêts = 9 000 € − 4 000 € = 5 000 €.
Étape 2 : calculer le déficit hors intérêts sur les loyers restants
On confronte ces loyers restants aux charges hors intérêts : travaux (18 000 €) + taxe foncière (1 400 €) + assurance/gestion (600 €) = 20 000 €.
Résultat hors intérêts = 5 000 € (loyers restants) − 20 000 € (charges hors intérêts) = − 15 000 €.
Ce déficit de 15 000 € est intégralement d’origine « hors intérêts » (la part intérêts est nulle ici). C’est lui qui est susceptible de s’imputer sur le revenu global.
Étape 3 : appliquer le plafond d’imputation sur le revenu global
Sur les 15 000 € de déficit « hors intérêts », seuls 10 700 € peuvent s’imputer sur le revenu global de l’année. Le reliquat se reporte sur les revenus fonciers.
- Imputable sur le revenu global : 10 700 €
- Reste à reporter sur les revenus fonciers des 10 années suivantes : 15 000 € − 10 700 € = 4 300 € (report d’origine hors intérêts ; aucune part d’intérêts ici, puisqu’ils ont été absorbés par les loyers)
L’économie d’impôt selon la TMI
L’imputation sur le revenu global réduit l’assiette imposable au barème progressif, donc l’économie dépend directement de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer.
| TMI du foyer | Base imputée | Économie d’IR estimée |
|---|---|---|
| 11 % | 10 700 € | 1 177 € |
| 30 % | 10 700 € | 3 210 € |
| 41 % | 10 700 € | 4 387 € |
| 45 % | 10 700 € | 4 815 € |
(Calcul illustratif = base × TMI, hors effets de seuil, décote, quotient familial, et hors prélèvements sociaux qui obéissent à un calcul distinct. À affiner au cas par cas, idéalement en simulation complète.)
Pour notre exemple à TMI 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu liée aux 10 700 € imputés est de l’ordre de 3 210 €. Le solde de 4 300 € ne produit pas d’économie immédiate : il viendra réduire les revenus fonciers imposables des années suivantes, dans la limite de 10 ans, tant que le bien reste loué.
Le sort du déficit reporté
Les 4 300 € reportés ne rejoindront jamais le revenu global : ils ne peuvent s’imputer que sur des revenus fonciers positifs des années suivantes. Concrètement, si le bien (ou un autre bien loué nu du même foyer) dégage un bénéfice foncier l’année suivante, ce déficit en report vient l’effacer en priorité, en commençant par la fraction la plus ancienne, celle qui approche de sa péremption à 10 ans. Cet ordre chronologique évite de laisser expirer un déficit encore imputable. Tant que le foyer n’a pas de revenus fonciers positifs, le report reste en attente, dans la limite des 10 ans.
La variante rénovation énergétique : plafond porté à 21 400 €
Le plafond de 10 700 € est doublé, à 21 400 € par an, lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce dispositif renforcé vise les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (CGI art. 156, I, 3° ; dispositif prorogé jusqu’à cette échéance par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026). La majoration ne joue qu’à hauteur des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sur justificatifs, avec un DPE avant et après travaux.
Reprenons le principe avec un second jeu de chiffres. Un logement classé F, loué nu, fait l’objet d’un chantier énergétique qui le porte en classe C.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 12 000 € |
| Travaux de rénovation énergétique éligibles (DPE F vers C) | 30 000 € |
| Taxe foncière + assurance + gestion | 2 200 € |
| Intérêts d’emprunt | 3 000 € |
On applique la même mécanique. Les intérêts (3 000 €) sont d’abord compensés par les loyers (12 000 €) : inférieurs aux loyers, ils sont entièrement absorbés et ne créent aucun déficit d’intérêts. Loyers restants = 12 000 € − 3 000 € = 9 000 €.
Charges hors intérêts = 30 000 € + 2 200 € = 32 200 €. Résultat hors intérêts = 9 000 € (loyers restants) − 32 200 € = − 23 200 €.
Sous le plafond de droit commun (10 700 €), seuls 10 700 € seraient imputables cette année, et 12 500 € partiraient en report. Grâce au plafond majoré de 21 400 €, l’imputation sur le revenu global est portée à 21 400 € : le plafond majoré est ici atteint, et le solde de 1 800 € (23 200 € − 21 400 €) se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. À TMI 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu de l’année passe ainsi d’environ 3 210 € (10 700 € imputés) à 6 420 € (21 400 € imputés), pour un chantier de même nature. C’est l’intérêt principal du dispositif renforcé, dans sa fenêtre de temps limitée.
La condition de maintien en location
L’imputation du déficit sur le revenu global n’est pas acquise sans contrepartie : le bien doit rester loué nu à usage d’habitation jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20). Une vente ou un changement d’affectation avant ce terme entraîne en principe la remise en cause de l’avantage obtenu, sauf exceptions limitativement prévues par le BOFiP (décès, invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, et certaines tolérances). C’est un point de vigilance central pour tout propriétaire qui envisage une revente rapide après travaux, notamment dans une logique de type marchand de biens, qui relève d’un cadre fiscal différent, à ne pas confondre avec celui du bailleur.
Ce qu’il faut retenir de ce calcul
- Le résultat foncier se calcule en séparant intérêts d’emprunt et autres charges.
- Le plafond de 10 700 € ne s’applique qu’à la part hors intérêts imputée sur le revenu global (15 300 € pour Périssol et Loc’Avantages, 21 400 € pour la rénovation énergétique éligible jusqu’au 31 décembre 2027).
- Le solde non imputé, et la totalité de la part liée aux intérêts, se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, du plus ancien au plus récent.
- L’économie d’impôt réelle dépend de la TMI du foyer, pas d’un pourcentage fixe.
- L’avantage suppose un engagement de location du bien nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation.
Ce cas illustre la mécanique générale. Chaque situation réelle (montant des travaux, nature exacte des dépenses, niveau des loyers, structure de l’emprunt) doit faire l’objet d’un calcul propre, vérifié avec les textes en vigueur au moment de la déclaration.
Sources et textes de référence
- Code général des impôts, article 156, I, 3° (imputation des déficits fonciers sur le revenu global, plafonds 10 700 € et 21 400 €) : Légifrance, LEGIARTI000051765216
- Code général des impôts, article 31, I, 1°, a), b), f) et o) (charges déductibles, dispositifs Périssol et Loc’Avantages) : Légifrance, LEGIARTI000053544761
- BOFiP : BOI-RFPI-BASE-30-20, imputation des déficits fonciers (mise à jour du 16/09/2025)
- BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-10, BOI-RFPI-BASE-20-30-20 et BOI-RFPI-BASE-20-30-30 (nature des dépenses déductibles et exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (prorogation du plafond majoré de 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027)
- Barème de l’impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025) : service-public.fr, « Impôt sur le revenu : tranches et taux d’imposition 2026 »
Cet exemple est fourni à titre pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation patrimoniale et fiscale étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel (expert-comptable, notaire, avocat fiscaliste) avant toute décision.