Plafond du déficit foncier : 10 700 € (et jusqu’à 21 400 € avec des travaux énergétiques)

Ce contenu est un guide d’information générale, pas un conseil fiscal personnalisé : pour votre situation, rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire). Les chiffres et références de cet article ont été vérifiés sur le Code général des impôts (Legifrance) et le BOFiP à la date indiquée en tête d’article.

Quand vous réalisez des travaux sur un bien locatif, vos charges foncières peuvent dépasser vos loyers encaissés. Vous créez alors un déficit foncier. Ce déficit ne se perd pas : une partie s’impute sur votre revenu global et réduit directement votre impôt sur le revenu, dans la limite d’un plafond annuel. C’est ce plafond, et son doublement pour certains travaux de rénovation énergétique, que cet article détaille.

Sur foncier-malin.fr, on aborde ce sujet avec un angle terrain : au-delà du plafond fiscal, la vraie question pour un propriétaire bailleur est souvent de savoir si les travaux engagés sont assez lourds, et de la bonne nature, pour espérer atteindre ce plafond réhaussé. Un tel chiffrage se fait avant le premier coup de marteau, pas après réception de la facture.

Le principe du déficit foncier en résumé

Un bien loué nu (régime réel) génère un revenu foncier égal à :

loyers encaissés moins charges déductibles (travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.)

Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est négatif : c’est le déficit foncier. Ce déficit se répartit en deux masses distinctes, dont le traitement fiscal diffère fortement :

• la part liée aux intérêts d’emprunt : imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (pas sur le revenu global) ;
• la part liée aux autres charges (travaux notamment) : imputable sur le revenu global, dans la limite du plafond annuel. C’est le sujet de cet article.

Cette distinction et le report sur 10 ans reposent sur l’article 156, I, 3° du Code général des impôts (CGI) et sur le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (mise à jour du 16/09/2025).

Le plafond général : 10 700 € par an

Ce que dit le mécanisme

Le déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) est plafonné à 10 700 € par an, quel que soit le nombre de biens détenus par le foyer fiscal. Ce montant, fixé au 3° du I de l’article 156 du CGI, n’est pas indexé et reste inchangé pour 2026 (article 156, I, 3° du CGI, version en vigueur depuis le 01/07/2026 ; BOI-RFPI-BASE-30-20).

Le report du surplus

Si le déficit dépasse 10 700 € (ou 21 400 € dans le cas doublé détaillé plus bas), la fraction excédentaire, ainsi que la totalité de la part liée aux intérêts d’emprunt, n’est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (article 156, I, 3° du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20).

La condition de maintien en location

L’imputation sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le bien reste loué (loué nu, à usage d’habitation) jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant celle de l’imputation du déficit. Une revente ou un changement d’affectation avant ce terme remet en cause l’avantage fiscal obtenu (article 156, I, 3° du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20).

Le BOFiP prévoit toutefois trois cas dans lesquels aucune remise en cause n’est effectuée : l’invalidité (2e ou 3e catégorie), le licenciement ou le décès du contribuable ou de son conjoint / partenaire de PACS. S’y ajoutent, à titre de tolérance, l’expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble et la fusion de la SCPI propriétaire (BOI-RFPI-BASE-30-20).

Le doublement à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Le mécanisme

Depuis la loi de finances rectificative pour 2022, un dispositif spécifique permet de doubler le plafond d’imputation sur le revenu global, en le portant de 10 700 € à 21 400 € par an, pour les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation énergétique permettant de faire sortir un logement du statut de passoire thermique.

Ce montant de 21 400 € correspond exactement au double du plafond de droit commun de 10 700 €. Il est prévu à l’article 156, I, 3° du CGI (version en vigueur depuis le 01/07/2026) et commenté par l’administration dans le document BOI-RFPI-BASE-30-20 (mise à jour du 16/09/2025), qui intègre les commentaires attendus depuis la loi de finances rectificative pour 2022. Une page « actualité » du BOFiP, intitulée « Rehaussement temporaire du déficit foncier imputable », renvoie au même identifiant de document.

Les conditions cumulatives à respecter

Ce doublement suppose de réunir plusieurs conditions cumulatives :

1. Le bien doit être classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) avant travaux, c’est-à-dire relever du statut de « passoire thermique ».
2. Les travaux doivent faire atteindre au logement une classe A, B, C ou D après travaux. Le changement de classe se justifie par deux DPE, un « avant » et un « après ». Il ne s’agit pas d’un palier plancher unique : n’importe laquelle des classes A à D suffit, la classe D étant simplement la moins exigeante des quatre classes acceptées. Cette exigence figure à l’article 156, I, 3°, alinéa 2 du CGI et est commentée au BOI-RFPI-BASE-30-20.
3. Les dépenses doivent être payées sur la période définie par la loi, soit du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027 (borne finale portée de 2025 à 2027 par la loi de finances pour 2026, voir plus bas). Le dispositif d’origine exige par ailleurs un devis accepté à compter du 5 novembre 2022.
4. Les travaux doivent relever de catégories éligibles, définies par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, sur le modèle des critères techniques de l’éco-PTZ : isolation des murs, de la toiture et des planchers, remplacement de fenêtres, système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation), ventilation double flux, audit énergétique préalable. Le BOI-RFPI-BASE-30-20 commente ces travaux. Attention : la référence BOI-IR-RICI-360-50, parfois citée par des sites tiers pour cette liste, est erronée ; ce document concerne en réalité les dispositifs Pinel et Duflot (obligations du contribuable et de la société), et non le déficit foncier ni les travaux énergétiques.

La justification repose sur deux DPE (avant et après travaux) et sur les factures des dépenses éligibles payées dans la fenêtre autorisée.

La prorogation jusqu’au 31 décembre 2027

Le dispositif a d’abord été créé pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022). La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a prorogé le doublement du plafond en reportant la date limite de paiement des dépenses au 31 décembre 2027. Cette prorogation figure désormais dans le texte codifié de l’article 156, I, 3° du CGI (Legifrance, LEGIARTI000051765216, version en vigueur depuis le 01/07/2026).

Le nouveau classement énergétique du logement (passage vers une classe A, B, C ou D) doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027, sous peine de remise en cause de la déduction majorée.

L’angle chantier : pourquoi le plafond réhaussé est plus théorique que pratique pour beaucoup de propriétaires

Sur le papier, passer de 10 700 € à 21 400 € double l’avantage fiscal. Dans les faits, pour un marchand de biens ou un investisseur qui pilote des chantiers, plusieurs points méritent d’être regardés de près avant de viser ce plafond :

• Atteindre 21 400 € de déficit imputable suppose déjà un déficit conséquent. Si vos loyers couvrent une grande partie de vos charges courantes, il faut engager un volume de travaux significatif pour espérer dépasser 10 700 € de déficit, a fortiori 21 400 €.
• La distinction amélioration / reconstruction est centrale. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont en principe pas déductibles au même titre que les travaux d’amélioration ou d’entretien : un chantier mal qualifié peut voir une partie de sa facture exclue du calcul du déficit. Sur un chantier de rénovation énergétique lourde (isolation, changement de système de chauffage, parfois modification de la distribution intérieure), la frontière entre « amélioration » et « reconstruction » se discute au cas par cas et peut faire l’objet d’un contrôle.
• Le passage d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D n’est pas automatique même avec un budget confortable. Le classement DPE dépend de multiples facteurs (isolation, système de chauffage, ventilation, mais aussi surface et configuration du logement). Un chiffrage réaliste, poste par poste, avant travaux, avec une estimation du gain de classe attendu, évite de découvrir après coup que le doublement du plafond ne s’applique finalement pas faute d’avoir atteint l’une des classes acceptées.
• Le calendrier des paiements compte. Puisque le dispositif s’apprécie sur les dépenses payées dans une fenêtre temporelle donnée, la date de facturation et de paiement des travaux (et non simplement la date de signature du devis) doit être anticipée dans le phasage du chantier.

Ce qu’il faut retenir

• Le déficit foncier lié aux charges hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (article 156, I, 3° du CGI).
• Le surplus, ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Un doublement à 21 400 €/an existe pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G avant travaux à une classe A, B, C ou D après travaux, sous conditions cumulatives strictes.
• Les travaux éligibles sont listés par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (isolation, chauffage performant, ventilation double flux, audit énergétique) et commentés au BOI-RFPI-BASE-30-20.
• Ce dispositif, initialement borné au 31 décembre 2025, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
• L’obligation de maintien en location pendant 3 ans après l’imputation du déficit s’applique dans tous les cas.

Avant d’engager des travaux dans l’objectif d’atteindre ces plafonds, faites confirmer votre situation par un professionnel du chiffre (expert-comptable ou avocat fiscaliste), et vérifiez la version du BOFiP en vigueur à la date de vos travaux : ces dispositifs évoluent régulièrement d’une loi de finances à l’autre.