Le principe : un plafond doublé pour sortir un logement du statut de passoire thermique

Le déficit foncier permet à un propriétaire bailleur d’imputer sur son revenu global le déficit généré par des travaux, dans la limite de droit commun de 10 700 € par an. Ce plafond est rehaussé jusqu’à 21 400 € lorsque les travaux financés permettent à un logement de sortir de la catégorie des passoires thermiques (classe DPE E, F ou G) pour atteindre une classe A, B, C ou D. La base légale de ce doublement figure au 3° du I de l’article 156 du Code général des impôts.

Il faut distinguer ce plafond de deux autres montants souvent confondus. Le plafond de droit commun reste fixé à 10 700 €. Un plafond intermédiaire de 15 300 € existe pour les logements relevant des dispositifs Périssol ou Loc’Avantages (article 31, I, 1° du CGI). Le plafond de 21 400 €, lui, est spécifique à la rénovation énergétique avec saut de classe. Ces montants ne se cumulent pas : un même logement relève d’un seul plafond selon sa situation.

Le calendrier : des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027

Le dispositif majoré est temporaire. Il a d’abord été créé pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) l’a prorogé : les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond de 21 400 € sont désormais celles payées au plus tard le 31 décembre 2027. Cette échéance est inscrite dans le texte de l’article 156, I, 3° du CGI dans sa version en vigueur.

Un point de vigilance mérite d’être signalé. Le texte codifié sur Legifrance intègre cette prorogation, mais la doctrine administrative publiée au BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, dernière version identifiée au 16 septembre 2025) affiche encore l’échéance de 2025 tant qu’elle n’a pas été republiée. En cas de doute, c’est la loi qui prime : la référence à retenir est l’article 156, I, 3° du CGI et la loi de finances pour 2026.

Les deux conditions cumulatives à respecter

1. Un double diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le bailleur doit produire deux diagnostics réalisés par un professionnel certifié :

• un DPE avant travaux, classant le bien en E, F ou G ;
• un DPE après travaux, classant le bien en A, B, C ou D.

C’est le saut de classe effectivement constaté entre ces deux diagnostics qui conditionne la majoration. La classe D est la moins exigeante des quatre classes acceptées à l’arrivée : il n’existe pas d’obligation de saut minimal de deux classes, ni de recentrage sur les seules classes F et G. Sans ce couple de diagnostics, l’administration ne reconnaît pas le saut de classe et le plafond majoré n’est pas applicable. C’est le document probatoire central en cas de contrôle.

2. Des travaux figurant sur la liste de l’éco-PTZ

Seuls certains postes de travaux ouvrent droit à la majoration. La liste n’est pas libre : le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 renvoie aux dépenses énumérées à l’article D.319-17 du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire la liste des travaux éligibles à l’éco-prêt à taux zéro, respectant les exigences techniques de l’article D.319-16. Cette liste recouvre largement, mais pas au mot près, celle des gestes MaPrimeRénov’. Elle couvre en substance :

• Isolation thermique : isolation des murs (intérieure ou extérieure), de la toiture, des combles perdus ou aménagés, des planchers bas ;
• Systèmes de chauffage performants : remplacement d’une chaudière ancienne par une pompe à chaleur (air/eau, eau/eau), un système de chauffage au bois performant, ou un raccordement à un réseau de chaleur ;
• Ventilation : mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) performante ;
• Production d’eau chaude sanitaire : chauffe-eau thermodynamique ou solaire ;
• Menuiseries : remplacement de parois vitrées, dans les conditions de performance prévues par la liste éco-PTZ.

Le décret exclut expressément certains travaux du bénéfice du doublement, notamment la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique et les travaux visés au 3° de l’article D.319-16 du CCH. Autrement dit, figurer sur une liste d’aides à la rénovation ne suffit pas : c’est bien le périmètre du décret n° 2023-297 qui fait foi pour le plafond majoré.

À l’inverse, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement restent hors du périmètre du déficit foncier, majoré ou non (article 31, I, 1°, b du CGI). Une extension, une surélévation ou la création de surface habitable nouvelle sont des dépenses en capital, non déductibles des revenus fonciers, prises en compte seulement lors du calcul d’une éventuelle plus-value.

La date du devis compte aussi

Au-delà de la nature des travaux, le dispositif suppose un devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Cette condition de date, prévue par le décret n° 2023-297, est distincte de la date de paiement des dépenses. Un chantier reposant sur un devis antérieur au 5 novembre 2022 n’ouvre pas droit au plafond majoré, même si les travaux sont payés dans la fenêtre 2023-2027.

Le régime réel, préalable indispensable

Le déficit foncier n’existe que sous le régime réel d’imposition. Le régime micro-foncier, qui s’applique de plein droit en dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels et applique un abattement forfaitaire de 30 % (article 32 du CGI), ne permet par construction de constater aucun déficit. Un propriétaire qui engage un chantier de rénovation énergétique doit donc être au réel, ou opter pour le réel, pour espérer bénéficier du plafond de 21 400 €. L’option pour le réel engage pour trois ans.

Le lien avec MaPrimeRénov’

Le déficit foncier majoré n’est pas un dispositif isolé : il est pensé pour s’articuler avec les aides à la rénovation, en particulier MaPrimeRénov’. Concrètement :

• les gestes de travaux éligibles à MaPrimeRénov’ recoupent largement la liste éligible au déficit foncier majoré (isolation, chauffage, ventilation) ;
• l’assiette du déficit foncier se calcule sur le montant des travaux restant à la charge du propriétaire, c’est-à-dire après déduction des aides perçues (MaPrimeRénov’, CEE, aides locales). On ne peut pas déduire deux fois la même dépense : seul le reste à charge est déductible ;
• l’obligation de DPE avant et après recoupe souvent l’audit énergétique déjà exigé pour les dossiers de rénovation d’ampleur.

Un propriétaire qui prépare un chantier de rénovation globale a donc intérêt à raisonner les deux dispositifs ensemble dès le devis, avant de signer le premier bon de commande.

L’engagement de location de trois ans

L’imputation du déficit sur le revenu global est conditionnée à un engagement : le bien doit rester loué nu à usage d’habitation jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation du déficit sur le revenu global. Une revente ou un changement d’affectation avant ce terme entraîne en principe la remise en cause de l’avantage, l’administration disposant d’un délai de reprise jusqu’à la fin de la 3e année suivant l’année d’imposition (article L169 du livre des procédures fiscales).

La doctrine fiscale prévoit des exceptions limitées qui n’entraînent pas de remise en cause : le décès, l’invalidité (classement en 2e ou 3e catégorie) ou le licenciement du contribuable ou de son conjoint ou partenaire de PACS. À titre de tolérance s’y ajoutent l’expropriation pour cause d’utilité publique et la fusion de la SCPI propriétaire. La mutation professionnelle, parfois citée à tort, ne figure pas parmi ces cas.

L’angle chantier : ce qui compte vraiment sur le terrain

Sur le terrain, plusieurs points reviennent régulièrement et restent souvent sous-estimés dans les guides théoriques.

Le DPE avant travaux doit être fait AVANT le premier coup de marteau

Beaucoup de propriétaires lancent les travaux puis pensent au diagnostic après coup. Or le DPE avant travaux n’a de valeur probante que s’il précède l’intervention. Un DPE réalisé après le début du chantier, même partiel, fragilise tout le dossier.

Le saut de classe n’est pas garanti par la liste des travaux, il dépend du bâti

Deux logements peuvent recevoir exactement les mêmes travaux (isolation, pompe à chaleur, VMC) et ne pas obtenir le même résultat au DPE final, selon l’orientation, la qualité de l’enveloppe existante, la hauteur sous plafond ou la présence de ponts thermiques non traités. Avant d’engager des travaux dans l’optique du plafond à 21 400 €, il est prudent de faire réaliser une simulation de DPE post-travaux par le diagnostiqueur ou le bureau d’études, plutôt que de se fier à la seule liste de gestes éligibles.

La facturation doit être granulaire et datée

L’administration distingue les travaux déductibles (réparation, entretien, amélioration) des travaux non déductibles (construction, reconstruction, agrandissement). Sur un chantier de rénovation énergétique globale, il est fréquent que certains postes se glissent dans le même devis que les travaux éligibles. Exiger de l’artisan une facturation détaillée poste par poste, datée, permet d’isoler proprement ce qui relève du déficit foncier majoré de ce qui n’en relève pas.

Conserver les justificatifs longtemps

Comme le déficit peut être reporté jusqu’à dix ans sur les revenus fonciers, et que l’administration dispose ensuite de son propre délai de reprise, il est prudent de conserver devis, factures et diagnostics pendant toute la durée de report du déficit augmentée du délai de reprise, soit potentiellement au-delà de dix ans dans les cas les plus longs.

Ce qu’il faut retenir avant d’engager des travaux

Le déficit foncier majoré à 21 400 € est un levier fiscal réel, mais conditionné et documenté strictement. Il suppose une preuve par le DPE avec saut de classe de E, F ou G vers A, B, C ou D, une liste de travaux définie par le décret n° 2023-297 (liste éco-PTZ), un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027, et une articulation fine entre montant des travaux et aides perçues. Sur le terrain, la réussite du dossier se joue autant dans l’organisation administrative du chantier (diagnostics, factures, devis détaillés) que dans le choix des travaux eux-mêmes.

Ce guide est un support d’information générale, non un conseil personnalisé. Chaque situation doit être validée avec un professionnel (expert-comptable, notaire, diagnostiqueur certifié) et vérifiée sur les textes en vigueur au moment de la déclaration.