Statut du bailleur privé (Jeanbrun) ou déficit foncier : lequel pour vos travaux ?
Article rédigé à titre d’information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un conseil en investissement. Chaque situation dépend de votre foyer fiscal, de votre patrimoine et de vos projets : rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant toute décision. Les chiffres cités renvoient aux textes en vigueur en 2026 ; le dispositif du bailleur privé étant récent, plusieurs de ses paramètres restent à préciser par décret et par instruction BOFiP. Vérifiez toujours la version applicable à votre année d’imposition sur impots.gouv.fr ou le BOFiP.
Vous avez un bien loué nu (ou un projet d’achat) avec des travaux à financer, et vous vous demandez comment optimiser fiscalement. Deux logiques s’offrent à vous, toutes deux en location nue au régime réel : amortir le logement grâce au nouveau statut du bailleur privé (le dispositif que la presse appelle « Jeanbrun »), ou déduire vos travaux et générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Ce guide compare les deux mécanismes, sans en pousser un plutôt que l’autre.
Deux avantages différents pour un même type de location
Point important : contrairement à l’arbitrage classique entre location nue et location meublée (voir notre comparatif LMNP ou déficit foncier), le statut du bailleur privé et le déficit foncier concernent le même mode de location : la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel. Ce ne sont donc pas deux régimes qui s’excluent par nature, mais deux leviers d’optimisation dont la mécanique diffère profondément.
Le déficit foncier : déduire les travaux, effacer d’autres revenus
Le déficit foncier repose sur les charges réelles du bien loué nu. Quand vos charges déductibles (travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent vos loyers encaissés, vous créez un déficit.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (la fraction correspondant aux intérêts d’emprunt reste, elle, imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes). Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un dispositif temporaire double ce plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d’une étiquette DPE E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027, échéance résultant de la prorogation actée par la loi de finances pour 2026.
En contrepartie de l’imputation sur le revenu global, vous vous engagez à louer le bien nu pendant les trois années suivantes. Le déficit foncier n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire : vous louez au prix du marché. Le détail de ce mécanisme est développé dans notre dossier déficit foncier.
Le statut du bailleur privé (Jeanbrun) : amortir le logement
Le statut du bailleur privé est créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il introduit une charge déductible nouvelle dans la liste de l’article 31, I, 1° du CGI : l’amortissement du logement. Concrètement, vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers un pourcentage du prix du bien, ce qui n’existait jusque-là qu’en location meublée (le LMNP au réel).
Le mécanisme repose sur plusieurs paramètres fixés par le texte voté :
- Base amortissable : le prix d’acquisition, net de la quote-part de terrain estimée forfaitairement à 20 %. C’est donc environ 80 % du prix qui sert de base.
- Taux annuel, selon le neuf ou l’ancien réhabilité et le niveau de loyer consenti :
- Logement neuf (point i) : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en loyer très social.
- Logement ancien réhabilité (point j) : 3 % en loyer intermédiaire, 3,5 % en loyer social, 4 % en loyer très social.
- Plafond de l’amortissement déductible : 8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts des logements amortis provient respectivement de la location sociale ou très sociale.
En contrepartie, le dispositif impose des conditions strictes : logement loué nu, affecté à la résidence principale du locataire, engagement de location de neuf ans minimum, mise en location dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement, plafonds de loyers et de ressources du locataire (par renvoi aux barèmes des articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI), et option irrévocable exercée à la déclaration. Le régime réel foncier devient obligatoire : le micro-foncier est fermé pour ces logements. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Tableau comparatif
| Critère | Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Déficit foncier (droit commun) |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Nue |
| Catégorie et régime | Revenus fonciers, réel obligatoire | Revenus fonciers, réel |
| Base légale | CGI art. 31, I, 1°, i et j (loi n° 2026-103, art. 47) | CGI art. 156, I, 3° |
| Nature de l’avantage | Amortissement annuel du logement (charge déductible nouvelle) | Déduction des charges réelles, dont les travaux |
| Montant / plafond | 3 % à 5,5 % par an de la base amortissable (80 % du prix), plafonné à 8 000 € (jusqu’à 12 000 €) par foyer | Déficit imputable sur le revenu global : 10 700 € par an (21 400 € en rénovation énergétique, dépenses payées jusqu’au 31/12/2027) |
| Plafonds de loyer et de ressources | Oui, par renvoi aux barèmes 199 novovicies / 199 tricies | Aucun (loyer libre) |
| Engagement de location | 9 ans minimum | 3 ans après l’imputation sur le revenu global |
| Effet sur le revenu global (salaire, etc.) | Réduit le résultat foncier ; l’imputation d’un déficit qui en résulterait sur le revenu global reste à confirmer (BOFiP) | Oui, jusqu’à 10 700 € / 21 400 € par an |
| Report de l’excédent | Selon les règles foncières de droit commun | Déficit reportable 10 ans sur les revenus fonciers |
| Reprise à la revente | Oui : amortissements déduits du prix d’acquisition pour la plus-value (art. 150 VB, III) | Sans objet (pas d’amortissement du bâti) |
| Type de bien | Neuf (i) ou ancien réhabilité (j) ; cible : logement collectif | Tout logement ancien loué nu avec travaux déductibles |
| Fenêtre | Acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028 | Dispositif pérenne (majoration énergie jusqu’au 31/12/2027) |
Quand privilégier l’un, quand privilégier l’autre
Plutôt le déficit foncier
Le déficit foncier est souvent le plus adapté pour un bien ancien à rénover que vous voulez louer au prix du marché. Vous ne subissez aucun plafond de loyer ni de ressources, l’avantage est immédiat (les travaux déduits l’année de leur paiement viennent effacer vos loyers puis, dans la limite de 10 700 €, une partie de vos autres revenus), et l’effet est d’autant plus fort que votre taux marginal d’imposition est élevé. C’est aussi le levier naturel quand les travaux sont lourds et concentrés sur une ou deux années. Pour bien cadrer la nature des travaux réellement déductibles, voyez notre page travaux déductibles des revenus fonciers.
Plutôt le statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé vise plutôt l’investisseur qui accepte des loyers encadrés (intermédiaire, social ou très social) et un engagement long, en échange d’un amortissement étalé qui réduit l’imposition des loyers dans la durée. Il s’adresse notamment à un profil qui refusait le meublé et le LMNP mais recherchait l’effet d’amortissement en location nue. C’est un dispositif d’acquisition (neuf ou ancien réhabilité), à raisonner sur le long terme et non comme un coup fiscal ponctuel.
Peut-on cumuler les deux ?
C’est la question la plus délicate, et elle appelle de la prudence. Le statut du bailleur privé s’exerçant au régime réel foncier, les autres charges déductibles (dont les travaux éligibles) continuent de s’appliquer normalement, et l’amortissement s’ajoute au résultat foncier, où il peut mécaniquement créer ou aggraver un déficit.
En revanche, le traitement fiscal précis d’un déficit foncier issu de l’amortissement (peut-il, comme un déficit classique, s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, ou reste-t-il cantonné aux revenus fonciers ?) n’est pas explicitement tranché par le texte voté et dépendra de l’instruction BOFiP à paraître. Tant que cette doctrine n’est pas publiée, il serait imprudent de bâtir une stratégie sur l’hypothèse d’un cumul optimal des deux avantages sur un même bien.
À l’échelle du foyer fiscal, en revanche, rien n’interdit de détenir un bien sous statut du bailleur privé et un autre en déficit foncier de droit commun, chacun suivant ses propres règles.
La reprise de l’amortissement à la revente
Un point commun important avec le LMNP : l’amortissement Jeanbrun est repris à la sortie. L’article 47 de la loi de finances 2026 modifie le CGI art. 150 VB, III pour prévoir que, dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Résultat : l’avantage pris pendant la détention gonfle la plus-value imposable au moment de la vente.
C’est exactement la logique déjà instaurée pour le LMNP réel par la loi de finances 2025 (voir notre article réintégration de l’amortissement en LMNP). Le déficit foncier, qui n’amortit pas le bâti, n’est pas concerné par cette reprise : les travaux déduits ne sont pas réintégrés dans le prix d’acquisition à la revente (hors cas particuliers, par exemple des travaux ayant le caractère de dépenses de construction ou d’agrandissement). À distinguer aussi de la rupture d’engagement avant les neuf ans du dispositif Jeanbrun, qui entraîne une majoration du revenu net foncier des amortissements antérieurement déduits.
Ce qui reste à préciser par décret
Le statut du bailleur privé a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et est en vigueur, mais plusieurs modalités d’application seront fixées par décret et par la doctrine fiscale (BOFiP). Voici les points à suivre :
- Périmètre des biens éligibles. Le périmètre exact du dispositif (immeubles collectifs uniquement, ou aussi maisons individuelles) sera précisé par décret d’application. À ce stade, le texte de loi ne tranche pas : la cible affichée est le logement collectif, mais l’exclusion des maisons individuelles n’est pas confirmée à la source primaire.
- Travaux de réhabilitation dans l’ancien. La nature et la quotité exactes des travaux de réhabilitation éligibles dans l’ancien (point j de l’article 31 du CGI) restent à fixer par décret. Des seuils de 20 % ou 30 % circulent dans des sources secondaires, mais ils ne sont pas confirmés par le texte primaire et ne doivent pas être tenus pour acquis.
- Sort fiscal d’un déficit issu de l’amortissement. Le traitement d’un déficit foncier créé ou aggravé par l’amortissement Jeanbrun (son imputation ou non sur le revenu global, et son articulation avec le plafond de 10 700 €) dépend de l’instruction BOFiP à paraître et n’est pas encore tranché.
- Barèmes de loyers et de ressources. Les barèmes chiffrés 2026 de loyers et de ressources applicables au dispositif (par renvoi aux articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI) sont fixés par arrêté et révisés chaque année : ils sont à revérifier pour chaque année d’imposition.
- Numéros de décrets d’application. Les numéros de décrets parfois cités par la presse spécialisée n’ont pas été retrouvés sur Legifrance à ce jour. Tant qu’ils ne sont pas vérifiables à la source, nous ne les reprenons pas.
Tant que ces points ne sont pas confirmés, considérez-les comme provisoires. Pour un projet concret, faites valider l’éligibilité et le calcul par un professionnel au vu des textes réglementaires en vigueur à la date de votre acquisition.
En résumé
Pour un bien ancien à gros travaux loué au prix du marché, le déficit foncier reste le levier le plus direct : pas de plafond de loyer, effet immédiat sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (21 400 € en rénovation énergétique). Pour un investissement neuf ou réhabilité que vous acceptez de louer à loyer encadré sur au moins neuf ans, le statut du bailleur privé apporte un amortissement dans la durée, au prix d’un engagement social et d’une reprise à la revente. Les deux relèvent de la location nue au régime réel, mais répondent à des objectifs et des horizons différents. Le choix dépend de votre taux marginal d’imposition, du poids des travaux, du niveau de loyer que vous acceptez et de votre horizon de détention.