Statut du bailleur privé (Jeanbrun) ou LMNP : que choisir en 2026 ?
Article rédigé à titre d’information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un conseil en investissement. Le statut du bailleur privé est un dispositif très récent (loi de finances promulguée le 19 février 2026) : plusieurs de ses paramètres seront précisés par décret et par l’instruction fiscale (BOFiP) à paraître. Les points encore incertains sont signalés comme tels dans cet article. Rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant toute décision, et vérifiez la version des textes applicable à votre année d’imposition sur impots.gouv.fr ou le BOFiP.
Jusqu’en 2026, un investisseur qui voulait amortir son bien (déduire chaque année une fraction de sa valeur pour réduire l’impôt sur les loyers) devait passer par la location meublée et le statut LMNP. La location nue n’ouvrait pas droit à l’amortissement du bâti : elle se jouait sur les charges et le déficit foncier. La loi de finances pour 2026 a changé cette donne en créant le statut du bailleur privé, connu médiatiquement sous le nom de dispositif Jeanbrun, qui introduit un amortissement en location nue.
Ce guide compare les deux voies : amortir en location nue avec Jeanbrun, ou amortir en location meublée avec le LMNP. Il ne cherche pas à vendre l’un ou l’autre, mais à poser les faits vérifiés et à baliser les points encore ouverts.
Deux amortissements, deux catégories fiscales
La distinction de fond tient à la nature de la location et donc à la catégorie d’imposition.
Le dispositif Jeanbrun s’applique à un logement loué nu, imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Il est créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui ajoute deux nouveaux points à l’article 31, I, 1° du Code général des impôts : le point i pour les logements neufs et le point j pour les logements anciens réhabilités. L’amortissement devient une charge déductible des revenus fonciers, ce qui suppose le régime réel : le micro-foncier est fermé pour ces biens, l’article 32 du CGI ayant été modifié pour renvoyer aux nouveaux points i et j.
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique à un logement loué meublé, imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, l’amortissement du bâti et du mobilier est déductible en application de l’article 39 C du CGI. Ce régime existe de longue date et n’a pas été créé par la loi de finances 2026 ; nous le détaillons dans notre guide sur l’amortissement en LMNP.
Autrement dit, choisir entre les deux, c’est d’abord choisir entre louer nu et louer meublé. Les conséquences en cascade (fiscalité des loyers, plafonds, contraintes de gestion, cotisations) découlent de ce choix initial.
L’amortissement Jeanbrun : mécanique et plafonds
Le texte voté fixe plusieurs paramètres à la source primaire.
La base amortissable est le prix d’acquisition net de la quote-part de terrain, celle-ci étant estimée forfaitairement à 20 %. En pratique, 80 % du prix est amortissable. Dans l’ancien réhabilité (point j), la base intègre le montant de certains travaux de réhabilitation, mais la quotité exacte de ces travaux n’est pas tranchée à la source primaire (des chiffres de 20 % ou 30 % circulent dans les analyses professionnelles sans confirmation au texte, point que nous laissons en réserve).
Les taux annuels dépendent du caractère neuf ou ancien du logement et du niveau de loyer consenti :
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf (point i) | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité (point j) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Plus le loyer consenti est encadré (social, très social), plus le taux d’amortissement est élevé : le dispositif récompense l’effort social par un avantage fiscal supérieur.
L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond est majoré à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts des logements amortis provient respectivement de la location sociale ou très sociale. Ce plafond en euros est une différence importante avec le LMNP, où l’amortissement n’est pas plafonné en montant.
Un point de vigilance sur la communication autour du dispositif : le chiffre de « 80 % du prix amorti » correspond à la base amortissable maximale (hors terrain), pas à un gain acquis d.avance sur les neuf ans d’engagement. Au taux de 3,5 % par an, on amortit environ 31,5 % de la base sur neuf ans. Le cumul réel sur toute la durée de détention dépend de la durée effective et du plafond annuel.
Les contreparties Jeanbrun : encadrement social et durée
L’amortissement Jeanbrun n’est pas gratuit. Le texte impose plusieurs contreparties, toutes confirmées à la source primaire :
- Usage : le logement doit être loué nu et affecté à la résidence principale du locataire.
- Plafonds de loyers et de ressources : ils sont fixés par renvoi aux barèmes existants des articles 199 novovicies (ex-Pinel) et 199 tricies (Loc’Avantages) du CGI, déclinés en catégories intermédiaire, social et très social. Concrètement, le loyer est plafonné et les revenus du locataire aussi.
- Engagement de location : 9 ans minimum, en location continue et effective.
- Mise en location : dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition.
- Option irrévocable : exercée à la déclaration.
La fenêtre d’éligibilité est bornée : le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028 (pour les logements construits par le contribuable, dépôt de la demande de permis sur la même période).
La cible affichée par le législateur est celle des logements collectifs. L’éligibilité des maisons individuelles est évoquée mais n’est pas clairement tranchée à la source primaire ; c’est un point que le décret ou le BOFiP devront préciser.
Le LMNP : plus souple, mais en meublé
Face à cet encadrement, le LMNP au réel offre une souplesse supérieure, au prix de la location meublée.
L’amortissement y est plus large : il porte sur le bâti (souvent décomposé par composants) et sur le mobilier, et il n’est pas plafonné en montant. Il connaît toutefois une limite structurelle : en application de l’article 39 C du CGI, l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit BIC. La fraction d’amortissement non déduite une année se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants.
Le LMNP n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire, et aucun engagement social. En contrepartie, il faut fournir un logement meublé conforme à la liste réglementaire du mobilier, avec un bail meublé (un an, ou neuf mois pour un étudiant), une rotation locative généralement plus forte et une gestion plus intensive.
Côté régime simplifié, le micro-BIC de la location meublée classique applique un abattement de 50 % avec un seuil de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Le choix entre micro-BIC et réel se traite dans notre guide micro-BIC ou réel en LMNP.
La plus-value : reprise des amortissements des deux côtés
C’est un point capital, souvent mal compris : dans les deux régimes, l’avantage d’amortissement est partiellement repris à la revente.
En LMNP, depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la réintégration de l’amortissement LMNP.
Pour Jeanbrun, la loi de finances 2026 aligne le traitement : l’article 47 modifie le CGI, article 150 VB, III, pour prévoir que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. La mécanique est donc identique à celle du LMNP : l’économie d’impôt réalisée pendant la détention se traduit par une plus-value imposable plus élevée au moment de la vente.
Il faut distinguer cette reprise en plus-value d’une autre sanction : en cas de rupture de l’engagement de location de 9 ans (revente ou changement d’usage anticipé), le texte prévoit une majoration du revenu net foncier des amortissements antérieurement déduits. C’est une remise en cause distincte du calcul de plus-value, qui pénalise le non-respect de la durée.
Et le déficit foncier dans tout ça ?
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas le déficit foncier de droit commun. Ce dernier reste fondé sur les charges et travaux d’un bien loué nu au réel, avec une imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027). Nous le détaillons dans notre pilier déficit foncier.
Point encore ouvert : l’amortissement Jeanbrun s’impute sur le résultat foncier et peut y créer ou accroître un déficit, mais le traitement fiscal fin de ce déficit (imputation sur le revenu global, report) dépendra de l’instruction BOFiP, non publiée à la date de rédaction. Nous ne l’affirmons donc pas ici.
Tableau comparatif de synthèse
| Critère | Jeanbrun (location nue) | LMNP réel (location meublée) | Déficit foncier (nu, droit commun) |
|---|---|---|---|
| Catégorie de revenu | Revenus fonciers, réel obligatoire | BIC | Revenus fonciers, réel |
| Base légale | CGI art. 31, I, 1°, i/j (loi 2026-103, art. 47) | CGI art. 39 C (amortissement) ; micro-BIC art. 50-0 | CGI art. 156, I, 3° |
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée | Nue |
| Amortissement | 3 % à 5,5 %/an, base 80 % du prix, plafonné 8 000 € à 12 000 € | Bâti et mobilier, non plafonné en montant, mais ne crée pas de déficit BIC | Aucun (pas d’amortissement du bâti) |
| Plafond de loyer / ressources | Oui (renvoi Pinel / Loc’Avantages) | Non | Non |
| Engagement | 9 ans, location continue | Aucun | 3 ans après imputation du déficit |
| Reprise à la revente | Oui, amortissements minorent le prix d’acquisition (art. 150 VB, III) | Oui depuis la loi 2025-127, art. 84 (art. 150 VB, III) | Sans objet (pas d’amortissement) |
| Régime simplifié | Fermé (réel obligatoire) | Micro-BIC : abattement 50 %, seuil 83 600 € | Micro-foncier : abattement 30 %, seuil 15 000 € |
| Fenêtre | Acquisitions jusqu’au 31/12/2028 | Permanent | Permanent |
Ce qui reste à préciser par décret
Le statut du bailleur privé a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et est en vigueur, mais plusieurs modalités d’application seront fixées par décret et par la doctrine fiscale (BOFiP). Voici les points à suivre :
- Périmètre des logements éligibles. La cible affichée par le législateur est le logement collectif, mais le texte de loi ne tranche pas clairement le sort des maisons individuelles : le périmètre exact du dispositif (immeubles collectifs uniquement, ou aussi maisons individuelles) sera précisé par décret d’application ou par le BOFiP.
- Travaux de réhabilitation dans l’ancien (point j de l’article 31 du CGI). La quote-part et la nature exactes des travaux ouvrant droit à l’amortissement dans l’ancien réhabilité ne sont pas fixées à la source primaire. Des chiffres de 20 % ou 30 % circulent dans les analyses professionnelles, sans confirmation au texte de loi ; ils devront être précisés.
- Barèmes de loyers et de ressources dans l’ancien réhabilité, et calendrier des décrets. Les plafonds chiffrés de loyers et de ressources propres à l’ancien réhabilité, ainsi que le calendrier précis des décrets d’application, restent à paraître et ne sont pas vérifiables à la source primaire à ce jour.
- Sort d’un déficit foncier créé ou accru par l’amortissement. Lorsque l’amortissement Jeanbrun crée ou accroît un déficit foncier, son traitement fiscal fin (imputation sur le revenu global, report) dépend de l’instruction BOFiP non encore publiée.
- Cumul réel de l’amortissement sur la durée de détention. Le chiffre de « 80 % du prix » correspond à la base amortissable maximale hors terrain, pas à un gain acquis d.avance sur les neuf ans d’engagement : le montant effectivement amorti dépend du taux applicable, du plafond annuel et de la durée réelle de détention.
Pour quel profil ?
À partir des faits vérifiés, quelques repères se dégagent (ils restent généraux et ne remplacent pas une étude personnalisée).
Le dispositif Jeanbrun s’adresse à l’investisseur qui refuse la location meublée mais veut tout de même amortir son bien, et qui accepte en échange des loyers encadrés et un engagement de 9 ans. Il peut convenir à un profil recherchant une gestion locative « classique » en bail nu, avec une locataire en résidence principale et une rotation plus faible, tout en réduisant l’impôt sur les loyers. L’avantage réel dépend fortement du niveau de loyer accepté (l’effort social augmente le taux d’amortissement) et du zonage, puisque les plafonds de loyers et de ressources sont différenciés selon les zones.
Le LMNP reste plus souple : pas de plafond de loyer ni de ressources, amortissement plus large, mais en meublé, avec la gestion et la fiscalité BIC que cela implique. Il convient à qui vise un rendement locatif optimisé et accepte les contraintes du meublé.
Le déficit foncier garde son terrain propre : l’ancien à gros travaux, sans contrainte sociale, mais sans amortissement du bâti. C’est l’outil du propriétaire qui rénove.
Aucun de ces régimes n’est universellement supérieur. Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, du type de bien, de votre horizon de revente et de votre tolérance à la contrainte locative. Compte tenu de la nouveauté du dispositif Jeanbrun et des paramètres réglementaires encore à préciser, une simulation chiffrée avec un professionnel est particulièrement indiquée avant de vous engager.