Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : comment ça marche en 2026

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Le dispositif est récent et plusieurs de ses paramètres d’application restent à préciser par décret et par la doctrine fiscale. Avant tout investissement, faites chiffrer votre situation par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine).

Depuis février 2026, un nouveau régime fiscal permet, pour la première fois, d’amortir un logement loué nu. Baptisé « dispositif Jeanbrun » dans la presse, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, son nom administratif est le statut du bailleur privé. Il ne s’agit pas d’une loi autonome mais d’un article de la loi de finances pour 2026. Cet article de référence explique ce que c’est, comment fonctionne l’amortissement, les conditions à respecter, ce qui se passe à la revente, et pour quel profil d’investisseur il peut avoir un intérêt.

Ce qu’est le dispositif, d’où il vient, depuis quand

Le statut du bailleur privé est créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Techniquement, cet article insère deux nouveaux points, notés i) et j), au 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI), c’est-à-dire dans la liste des charges déductibles des revenus fonciers. Le point i vise les logements neufs, le point j les logements anciens réhabilités.

L’appellation « Jeanbrun » est médiatique. Sur le plan juridique, il faut retenir qu’on parle d’un article de loi de finances et de deux points de l’article 31 du CGI, pas d’un texte indépendant comme l’étaient les anciens dispositifs Pinel ou Denormandie.

Le dispositif est en vigueur. La loi a été promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le 20 février 2026. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication et le 31 décembre 2028, soit en pratique du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire lui-même, la fenêtre s’apprécie à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Point de vigilance dès l’introduction : si le cœur du dispositif est solidement établi par le texte voté et publié, plusieurs paramètres d’application (définition des travaux éligibles dans l’ancien, périmètre exact des logements, barèmes détaillés) doivent encore être fixés par décret et précisés par une instruction BOFiP attendue courant 2026. Cet article distingue systématiquement ce qui est confirmé par le texte de ce qui reste à confirmer.

Le mécanisme d’amortissement en location nue

La nouveauté de fond

Jusqu’à ce dispositif, l’amortissement du bâti (le fait de déduire chaque année une fraction du prix du logement pour tenir compte de son usure théorique) était réservé à la location meublée, dans le cadre du statut LMNP imposé en bénéfices industriels et commerciaux. En location nue, imposée en revenus fonciers, l’amortissement n’existait pas : le propriétaire ne pouvait déduire que ses charges réelles et ses travaux.

Le statut du bailleur privé change cette règle. Il ajoute l’amortissement à la liste des charges déductibles des revenus fonciers de l’article 31 du CGI. C’est la première fois qu’un bailleur en nu peut amortir son bien.

La base amortissable

L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition net de la quote-part de terrain. Le terrain, qui ne se déprécie pas, n’est jamais amortissable. Le texte l’estime forfaitairement à 20 % du prix. Autrement dit, la base amortissable est de 80 % du prix d’acquisition. Dans l’ancien réhabilité (point j), la base intègre en outre le montant de certains travaux de réhabilitation, dont la définition et la quote-part précises restent à fixer par décret.

Les taux annuels

Le taux dépend à la fois de la nature du logement (neuf ou ancien réhabilité) et du niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social) :

Plus le bailleur accepte un loyer bas (donc socialement plus contraignant), plus le taux d’amortissement est élevé. C’est la logique de contrepartie du dispositif.

Le plafond annuel

L’amortissement effectivement déductible est plafonné. Le plafond de droit commun est de 8 000 euros par foyer fiscal et par an. Il est majoré de :

• 2 000 euros (soit 10 000 euros) lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts tirés des logements amortis provient de la location sociale ;
• 4 000 euros (soit 12 000 euros) lorsqu’au moins la moitié provient de la location très sociale.

Ce plafond est important : il borne l’avantage annuel indépendamment de la taille de l’investissement. Un bien très cher n’ouvre pas droit à un amortissement déductible illimité.

Attention à la lecture des « 80 % amortis »

Certaines communications présentent le dispositif comme permettant d’amortir « 80 % du prix ». Ce chiffre correspond à la base amortissable maximale (le prix hors terrain), pas à un gain acquis d.avance sur les neuf ans d’engagement. Sur neuf ans à 3,5 % par an, on amortit environ 31,5 % de la base, pas 80 %. Le taux étant annuel et plafonné, il ne faut pas présenter le dispositif comme un gain de 80 % sur la durée d’engagement.

L’articulation avec le résultat foncier

L’amortissement s’impute sur le résultat foncier et peut y créer ou accroître un déficit foncier. L’imputation d’un éventuel déficit sur le revenu global reste régie par les règles de droit commun du 3° du I de l’article 156 du CGI (plafond de 10 700 euros, porté à 21 400 euros pour certaines dépenses de rénovation énergétique engagées jusqu’au 31 décembre 2027). En revanche, le traitement fin d’un déficit issu spécifiquement de l’amortissement (imputable sur le revenu global ou reportable seulement sur les revenus fonciers ultérieurs) n’est pas explicitement tranché par le texte : il dépendra de la doctrine BOFiP. Pour comprendre la mécanique générale du déficit et de son report, voir notre dossier déficit foncier.

Les conditions d’éligibilité

Le dispositif est conditionnel. Voici les conditions confirmées par le texte :

• Nature du logement : neuf (point i) ou ancien réhabilité (point j). La cible affichée est le logement collectif (immeubles) ; le sort des maisons individuelles n’est pas clairement confirmé au texte et doit être précisé par décret.
• Usage : le logement doit être loué nu et affecté à la résidence principale du locataire. La location saisonnière, la résidence secondaire ou le meublé sont exclus.
• Délai de mise en location : dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition.
• Engagement de location : 9 ans minimum, de manière continue et effective.
• Plafonds de loyers et de ressources : fixés par renvoi aux barèmes existants des articles 199 novovicies (ancien dispositif Pinel) et 199 tricies (Loc’Avantages) du CGI, déclinés selon le zonage (A, B, C) et la catégorie (intermédiaire, social, très social). Les montants chiffrés annuels sont fixés par arrêté.
• Régime réel obligatoire : l’option d’amortissement ferme l’accès au micro-foncier (le c du 2 de l’article 32 du CGI est modifié en ce sens). Il faut donc déclarer au réel, via la déclaration 2044.
• Option irrévocable exercée lors de la déclaration.
• Location à un proche : la location à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant est en principe exclue, comme dans les dispositifs comparables (point à confirmer au décret et au BOFiP).

Sur le zonage : le dispositif est présenté comme applicable sur tout le territoire (non zoné dans son principe), mais l’avantage réel varie selon les zones, car les plafonds de loyers et de ressources auxquels renvoie le texte sont, eux, différenciés par zone.

Points d’éligibilité non encore confirmés

Plusieurs paramètres, régulièrement cités par les sources professionnelles, ne sont pas confirmés par le texte primaire de l’article 47 et sont donc listés dans les points à vérifier de cet article :

• la restriction du dispositif aux seuls logements collectifs (et le sort des maisons individuelles) ;
• la définition et la quote-part des travaux de réhabilitation éligibles dans l’ancien (des chiffres de 20 % ou 30 % circulent, non confirmés à la source) ;
• les barèmes chiffrés 2026 propres à chaque catégorie, notamment dans l’ancien réhabilité.

La revente : réintégration des amortissements dans la plus-value

C’est le point qui change l’équation financière du dispositif, et il est confirmé par le texte. L’article 47 de la loi 2026-103 modifie le III de l’article 150 VB du CGI : pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre des i et j de l’article 31.

Concrètement, l’avantage d’amortissement obtenu pendant la détention est repris à la sortie : en diminuant le prix d’acquisition retenu, on augmente la plus-value imposable. C’est exactement la même mécanique que celle instaurée pour le LMNP par la loi de finances 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127), détaillée dans notre dossier LMNP.

Il faut bien distinguer deux mécanismes de reprise différents :

Autrement dit, tenir l’engagement de neuf ans évite la sanction de reprise au revenu foncier, mais n’annule pas la réintégration dans la plus-value à la revente. L’amortissement Jeanbrun est un avantage de trésorerie et de report, pas nécessairement un cadeau définitif : une part est reprise à la sortie.

Comparaison : Jeanbrun (nu), LMNP (meublé) et déficit foncier

Ces trois voies répondent à des situations différentes. Le tableau ci-dessous résume les principales différences.

Pour quel profil

• Le statut du bailleur privé vise l’investisseur qui accepte des loyers encadrés en échange d’un amortissement en location nue. C’est une réponse à un public qui refusait le meublé et son formalisme, tout en voulant amortir.
• Le LMNP reste plus souple (aucun plafond de loyer ou de ressources, amortissement plus large, base de charges étendue), mais impose la location meublée et sa gestion.
• Le déficit foncier convient à l’ancien avec gros travaux, sans contrainte de plafond de loyer ni engagement social, mais sans amortissement du bâti : il joue sur les travaux déductibles, pas sur une dépréciation forfaitaire annuelle.

Le bon choix dépend du bien, de la situation fiscale (tranche marginale, autres revenus fonciers), de l’horizon de détention et de l’acceptation ou non des plafonds de loyer. Aucun de ces régimes n’est universellement supérieur.

Pour qui le dispositif a-t-il un intérêt

Sans donner de conseil personnalisé, on peut dégager quelques repères. Le statut du bailleur privé est plutôt adapté :

• à l’investisseur fiscalisé qui souhaite un effet fiscal en location nue sans passer au meublé ;
• à celui qui vise le neuf ou un ancien à réhabiliter dans une logique de détention longue ;
• à celui qui accepte des loyers plafonnés et une gestion en résidence principale, en échange de l’amortissement.

Il est moins pertinent pour l’investisseur qui recherche un rendement locatif maximal sans plafond de loyer (le meublé ou la location nue de droit commun seront souvent plus rentables en loyer perçu), ou pour celui qui vise une revente à court terme (la reprise des amortissements dans la plus-value pèse d’autant plus que l’avantage aura été concentré sur peu d’années).

Un point structurant reste à trancher : le plafond annuel de 8 000 à 12 000 euros limite fortement l’avantage pour les biens de valeur élevée. Sur un logement cher, l’amortissement théorique (taux appliqué à 80 % du prix) peut dépasser le plafond déductible, une partie de l’amortissement calculé n’étant alors pas utilisée dans l’année.

Ce qui reste à confirmer

Ce dispositif est récent et son cadre réglementaire n’est pas complet à la date de rédaction. Restent notamment à préciser :

• les décrets d’application (des numéros circulent dans des sources secondaires mais ne sont pas confirmés à la source primaire Legifrance) ;
• l’instruction BOFiP, attendue en 2026, qui fixera la doctrine sur plusieurs points sensibles (traitement du déficit issu de l’amortissement, cumul avec d’autres dispositifs, base de travaux dans l’ancien) ;
• la définition des travaux de réhabilitation éligibles et leur quote-part ;
• le périmètre exact des logements concernés (collectif seul ou aussi individuel) ;
• les barèmes chiffrés de loyers et de ressources pour 2026 par catégorie.

Tant que ces éléments ne sont pas publiés, il faut considérer ces points comme ouverts et ne pas fonder une décision d’investissement sur des chiffres non confirmés. Cet article sera mis à jour à la parution des textes d’application.

Ce qui reste à préciser par décret

Le statut du bailleur privé a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et est en vigueur, mais plusieurs modalités d’application seront fixées par décret et par la doctrine fiscale (BOFiP). Voici les points à suivre :

• Périmètre des logements concernés : le texte de l’article 47 ne tranche pas si le dispositif est réservé aux immeubles collectifs ou s’ouvre aussi aux maisons individuelles. Les sources professionnelles présentent le collectif comme la cible affichée, mais ce périmètre exact sera précisé par décret d’application.
• Travaux de réhabilitation éligibles dans l’ancien : la définition précise des travaux ouvrant droit au point j du 1° du I de l’article 31 du CGI et leur quote-part restent à fixer. Des chiffres de 20 % ou 30 % circulent selon les sources, mais ne sont pas confirmés à la source primaire ; ils relèvent du décret et du BOFiP.
• Sort d’un déficit issu de l’amortissement : le texte ne dit pas si un déficit foncier créé ou accru par l’amortissement s’impute sur le revenu global ou se reporte sur les seuls revenus fonciers ultérieurs. Ce point dépendra de la doctrine BOFiP à paraître.
• Numéros de décrets d’application : certaines sources secondaires citent des décrets (par exemple décret 2026-187/188 du 21 février 2026) qui n’ont pas été retrouvés à la source primaire Legifrance. Ils sont à considérer comme non confirmés tant qu’ils n’y figurent pas.
• Barèmes chiffrés 2026 de loyers et de ressources : les plafonds propres à chaque catégorie (intermédiaire, social, très social), notamment dans l’ancien réhabilité, sont fixés par voie réglementaire et restent à confirmer arrêté par arrêté.
• Articulation avec le plafonnement global des niches fiscales : le cumul du plafond d’amortissement de 8 000 à 12 000 euros avec les règles de plafonnement global des avantages fiscaux reste à confirmer au BOFiP.

En résumé

Le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, ouvre une possibilité inédite : amortir un logement loué nu. Créé par l’article 47 de la loi de finances 2026, il est en vigueur pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. En contrepartie de l’amortissement (3 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix, plafonné à 8 000-12 000 euros), il impose un engagement de location nue en résidence principale, à loyers et ressources plafonnés, pendant neuf ans, au régime réel. À la revente, les amortissements sont repris dans le calcul de la plus-value. Son intérêt réel dépendra à la fois de votre situation et des textes d’application encore attendus. Avant de vous engager, faites chiffrer le montage par un professionnel.