Denormandie : la règle des 25 % de travaux, et pourquoi elle représente en réalité un tiers du prix d’achat

Le Denormandie est présenté partout de la même façon : un ancien à rénover, une commune éligible, une réduction d’impôt, et « au moins 25 % de travaux ». Cette dernière condition est celle qui décide de l’opération, et c’est aussi celle que les plans de financement chiffrent le plus souvent de travers, dans un sens qui coûte cher à l’acquéreur.

Cet article traite uniquement de cette condition et de son calcul. Le choix entre les dispositifs est traité dans l’article comparatif déficit foncier, Denormandie ou Malraux, et le panorama des dispositifs encore ouverts dans celui sur les alternatives au Pinel.

Ce que dit exactement le texte

L’article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 11 avril 2024, vise « le logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 qui fait ou qui a fait l’objet de travaux d’amélioration définis par décret, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation ».

Et il pose la condition dans les termes suivants : « Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. »

Deux mots méritent qu’on s’y arrête, car ce sont eux qui font la difficulté : « facturés par une entreprise », et « coût total ».

Le dénominateur, là où tout se joue

Le coût total de l’opération n’est pas le prix d’achat. La doctrine retient le prix de revient, et le définit ainsi : « le prix de revient du logement s’entend du prix d’acquisition du logement majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière », en précisant qu’il « comprend également le montant des travaux d’amélioration facturés par une entreprise » (BOI-IR-RICI-365-30, § 10).

Autrement dit, les travaux figurent au dénominateur en même temps qu’au numérateur. On demande à une grandeur de représenter le quart d’un total dont elle fait partie.

L’arithmétique change alors de nature. Si l’on note A le prix d’acquisition frais inclus et T le montant des travaux, la condition s’écrit :

T ≥ 0,25 × (A + T)

En développant, T ≥ 0,25 A + 0,25 T, donc 0,75 T ≥ 0,25 A, soit :

T ≥ A / 3

La condition des 25 % du coût total équivaut donc à un tiers du prix d’acquisition frais inclus, et non à un quart. L’écart n’est pas cosmétique.

Un acquéreur qui a bâti son budget sur la colonne du milieu découvre, au moment de justifier son dossier, qu’il lui manque de huit à plus de vingt mille euros de travaux facturés selon le prix du bien. À ce stade, il ne reste que deux issues : engager des travaux supplémentaires non prévus, ou perdre la réduction d’impôt qui justifiait l’opération.

Les frais d’acquisition jouent dans le même sens. Comme ils entrent dans A, plus les droits d’enregistrement et honoraires sont élevés, plus le montant de travaux exigé augmente.

Les frais d’acquisition, la variable que personne ne fait entrer dans le calcul

Puisque le prix de revient comprend les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, ces frais gonflent A, et donc le montant de travaux exigé.

La conséquence est contre-intuitive : à prix de vente identique, deux opérations n’appellent pas le même montant de travaux selon que le bien est acheté de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’une agence dont la commission est à la charge de l’acquéreur. La commission entre dans le prix de revient, augmente A d’autant, et relève mécaniquement le seuil de travaux à atteindre d’un tiers de son montant.

Le même raisonnement vaut pour les droits d’enregistrement, dont le taux varie selon les départements. Un budget de travaux calé au plus juste sur le seuil peut donc basculer sous le minimum pour une raison qui n’a rien à voir avec le chantier.

Ce qui ne compte pas dans les 25 %

La liste des exclusions est courte mais coûteuse quand elle est découverte tard.

Les travaux portant sur des locaux ou équipements d’agrément sont exclus par la doctrine, de même que ceux qui se bornent à modifier la décoration. Un chantier dont une part significative relève de l’embellissement voit donc son montant éligible réduit, alors même que les factures existent.

Le mobilier n’est pas un travail d’amélioration : l’équipement d’un logement, même livré et posé, ne nourrit pas le numérateur.

Enfin, tout ce qui n’est pas facturé par une entreprise sort du calcul, quelle que soit la réalité de la dépense.

Comment sécuriser le calcul avant de s’engager

Trois réflexes évitent l’essentiel des mauvaises surprises.

Faire chiffrer les devis avant la signature du compromis, et non après, pour disposer d’un montant d’entreprise ferme à confronter au seuil A / 3. Un compromis signé sans devis engage sur un prix sans savoir si la condition sera tenue.

Prévoir une marge au-dessus du seuil plutôt que de viser le montant exact. Un lot retiré du chantier, un devis revu à la baisse ou une facture partiellement non éligible suffisent à faire passer l’opération sous le minimum, et le seuil ne se rattrape pas après coup.

Conserver enfin l’ensemble des factures d’entreprise et vérifier qu’elles distinguent clairement les postes, un devis global mêlant amélioration et décoration étant plus difficile à défendre qu’un chiffrage détaillé par lot.

« Facturés par une entreprise » : l’auto-réalisation ne compte pas

Le texte ne se contente pas d’un montant, il impose une forme. Les travaux doivent être facturés par une entreprise. Le temps passé par le propriétaire, ses achats de matériaux réglés directement, l’aide d’un proche ne comptent ni dans le numérateur, ni dans le dossier.

C’est une différence de fond avec le régime des revenus fonciers, où la question des travaux réalisés soi-même obéit à ses propres règles. Un investisseur qui envisage le Denormandie en comptant sur son propre travail pour tenir le budget se trompe de dispositif.

Quels travaux entrent dans le calcul

La doctrine définit les travaux d’amélioration comme « tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles », les travaux qui se bornent à modifier la décoration étant exclus (BOI-IR-RICI-365-10, § 40 à 70).

À cette définition s’ajoute une condition de performance énergétique. Pour un logement faisant l’objet de travaux de rénovation, elle est satisfaite soit par une diminution définie de la consommation en énergie primaire, soit par la réalisation de travaux relevant d’au moins deux catégories parmi les cinq suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, systèmes de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire (article 46 AZA octies-0 A de l’annexe III au CGI, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021).

En pratique, cette exigence oriente le programme de travaux : un chantier qui atteindrait les 25 % en refaisant essentiellement l’agencement intérieur ne remplirait pas la condition énergétique, et l’inverse est vrai aussi.

Où, jusqu’à quand, et pour quel avantage

Le dispositif est géographiquement fermé. Sont éligibles les logements situés dans les communes mentionnées par le décret du 26 mars 2019 ainsi que dans celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (BOI-IR-RICI-365-10, § 260 à 280). Vérifier l’éligibilité de la commune avant toute autre chose évite d’instruire un dossier sans objet.

Le calendrier est borné : l’acquisition doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2027. C’est la même échéance que celle du plafond majoré de déficit foncier à 21 400 €, ce qui rend l’arbitrage entre les deux voies concret pour tout achat conclu en 2026 ou 2027.

L’avantage, enfin, est encadré. La base de la réduction ne peut excéder 300 000 €, avec un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable (BOI-IR-RICI-365-30, § 60 et 100). Le taux est de 12 % pour un engagement de location de six ans et de 18 % pour neuf ans, porté à 23 % et 29 % en outre-mer (§ 140 et 144). L’engagement initial peut être prorogé au-delà de ces durées, avec un complément de réduction détaillé dans l’article comparatif des trois dispositifs.

Ce qu’il faut retenir avant de signer un compromis

La condition des 25 % ne se vérifie pas sur le prix d’achat mais sur le coût total, travaux compris, ce qui revient à exiger un montant de travaux égal au tiers du prix d’acquisition frais inclus. Tout budget bâti sur un quart du prix d’achat est faux, et il l’est toujours dans le sens défavorable à l’acquéreur.

Trois vérifications s’imposent donc avant l’engagement : l’éligibilité de la commune, un devis d’entreprise atteignant réellement A / 3, et un programme de travaux qui satisfait la condition énergétique des deux catégories. Compte tenu des montants en jeu et de la sensibilité du calcul, faire valider le chiffrage par un professionnel du chiffre avant la signature reste la précaution la plus rentable de l’opération.