Pourquoi l’amortissement change tout en LMNP

Au régime réel, l’amortissement est souvent présenté comme “l’arme fiscale” du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Sur le papier, c’est vrai : il permet fréquemment de ramener le résultat imposable à zéro pendant de longues années, alors que les loyers continuent d’être encaissés. Mais le mécanisme est technique, encadré par une règle spécifique (l’article 39 C du Code général des impôts), et il a été profondément modifié par la loi de finances pour 2025 sur un point que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard : son traitement à la revente.

Cet article déroule le mécanisme étape par étape, y compris son impact sur la qualification comptable des travaux, qui détermine directement ce qui peut ou ne peut pas être amorti.

Le principe : une charge non décaissée

L’amortissement comptable traduit la perte de valeur d’un bien dans le temps (usure du bâti, obsolescence du mobilier). En comptabilité BIC, cette dépréciation est enregistrée chaque année comme une charge, au même titre qu’une facture d’entretien ou une prime d’assurance, sauf qu’aucun argent ne sort réellement de la trésorerie cette année-là. L’investisseur a déjà payé le bien (comptant ou à crédit), et l’amortissement ne fait qu’étaler comptablement ce coût sur sa durée d’usage estimée.

Concrètement : un bien acheté 200 000 € (hors terrain) et amorti sur 30 ans génère environ 6 667 € de charge d’amortissement par an, qui viennent en déduction des loyers encaissés, sans qu’aucun chèque ne soit émis pour ce montant. C’est ce qui explique qu’un LMNP au réel affiche souvent un résultat fiscal nul ou négatif alors que le compte bancaire, lui, se porte bien.

Ventilation du prix d’achat : terrain, bâti, mobilier

Un bien immobilier ne s’amortit pas en bloc. La première étape, souvent bâclée par les logiciels LMNP automatiques, consiste à ventiler le prix d’acquisition entre plusieurs composants, chacun ayant sa propre durée d’usage.

Le terrain : jamais amortissable

Le terrain ne se déprécie pas dans le temps (au sens fiscal), donc sa quote-part du prix d’achat est exclue de toute base amortissable. C’est un point de friction fréquent : plus la part de terrain retenue est élevée, moins la base amortissable est importante, et moins l’économie d’impôt annuelle est forte. À l’inverse, gonfler artificiellement la part du bâti pour maximiser l’amortissement est un motif classique de redressement.

En pratique, la ventilation s’appuie soit sur l’acte notarié (quand il distingue les valeurs), soit sur une clé de répartition justifiable (valeur vénale du terrain, comparables locaux, avis d’un professionnel). Une part terrain de 10 à 20 % du prix total est fréquemment constatée en zone urbaine dense, davantage en zone pavillonnaire, mais aucun barème légal unique n’impose un pourcentage fixe : c’est la réalité du dossier qui compte, à valider avec un expert-comptable.

Le bâti : plusieurs sous-composants

Le bâti lui-même se décompose généralement en plusieurs éléments comptables distincts, chacun amorti sur sa propre durée : gros œuvre (structure, toiture), second œuvre / agencements (plomberie, électricité, menuiseries), et parfois façades ou étanchéité séparément. Documenter précisément ces sous-composants a un intérêt fiscal concret : un investisseur qui vient de refaire une toiture ou une installation électrique dispose de factures datées et qualifiées, qui permettent de retenir un montant réel plutôt qu’une estimation forfaitaire, un point que les experts-comptables spécialisés en LMNP valorisent particulièrement lors d’un contrôle.

Le mobilier

Le mobilier et l’électroménager (nécessaires pour l’éligibilité au statut meublé) constituent un troisième poste, amorti séparément sur une durée beaucoup plus courte que le bâti.

Durées d’amortissement usuelles par composant

Il n’existe pas de barème légal unique et figé : la durée d’amortissement doit correspondre à la durée d’usage réelle du bien, appréciée sous la responsabilité du contribuable ou de son expert-comptable. Les fourchettes suivantes sont celles couramment retenues en pratique, à ajuster selon chaque dossier :

Un chantier de rénovation récent (fenêtres, cuisine, salle de bain) peut ainsi créer un nouveau composant amortissable sur une durée courte, distinct du bâti d’origine amorti sur une durée longue, à condition que les travaux soient qualifiés en immobilisation et non en charge déductible immédiate, ce qui dépend de la nature exacte des travaux.

La règle de l’article 39 C du CGI : l’amortissement ne peut pas créer de déficit

C’est le verrou central du dispositif, et la principale source de déconvenue pour les investisseurs qui espèrent un déficit imputable sur leur revenu global. L’article 39 C, II du CGI pose une règle propre aux locations consenties par une personne physique : le montant de l’amortissement fiscalement déductible chaque année ne peut pas excéder la différence entre le loyer acquis et les autres charges de l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, etc.).

Autrement dit, l’amortissement peut ramener le résultat fiscal à zéro, mais jamais en dessous. Contrairement à d’autres régimes (comme le déficit foncier classique en location nue), l’amortissement LMNP ne peut donc jamais générer un déficit imputable sur le revenu global du foyer fiscal.

Le report illimité de l’amortissement non déduit

La partie d’amortissement qui aurait pu être comptabilisée mais qui est bloquée par la règle de l’article 39 C n’est pas perdue : elle devient un amortissement réputé différé (ARD), reportable sans limitation de durée sur les exercices suivants, dès que le résultat de l’activité redevient positif (CGI art. 39 C, II, 3 ; doctrine BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

C’est une différence importante avec le déficit BIC “classique” (les charges hors amortissement dépassant les recettes). Ce déficit d’une location meublée non professionnelle n’est imputable que sur les revenus de même nature (les bénéfices d’une location meublée non professionnelle) des dix années suivantes, en application de l’article 156, I, 1° ter du CGI. Il faut donc distinguer deux compteurs dans une comptabilité LMNP : le déficit ordinaire (10 ans, sur revenus de même nature) et le stock d’amortissements différés (illimité).

La réintégration des amortissements dans la plus-value depuis la loi de finances 2025

C’est le changement le plus significatif du dispositif ces dernières années. Avant la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués pendant la durée de location n’avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value lors de la revente : le loueur cumulait l’avantage fiscal pendant la détention et un calcul de plus-value favorable à la sortie.

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 met fin à cette asymétrie en complétant l’article 150 VB du CGI d’un III : les amortissements déduits en application de l’article 39 C pendant la période de location viennent désormais minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Mécaniquement, un prix d’acquisition plus bas produit une plus-value plus élevée. La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025, et elle prend en compte l’ensemble des amortissements déduits pendant la location, y compris ceux pratiqués avant cette date.

La plus-value LMNP reste calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U et suivants) : la réintégration des amortissements intervient avant l’application de l’abattement pour durée de détention, qui conduit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux, CGI art. 150 VC). Concrètement, l’avantage fiscal obtenu pendant la détention n’est plus “gratuit” : une partie est reprise au moment de la revente sous forme de plus-value taxable plus élevée. Sur un bien détenu longtemps avec un fort volume d’amortissements cumulés, l’impact peut être significatif sur le montant net perçu à la revente, sauf lorsque la durée de détention conduit déjà à une exonération.

L’exception des résidences de services

Le III de l’article 150 VB du CGI prévoit une exclusion expresse : la réintégration ne s’applique pas aux biens situés dans les résidences pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans (Code de la construction et de l’habitation, art. L631-12 et L631-13), dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD) ni dans les unités de soins de longue durée (Code de la santé publique, art. L6143-5). Pour un LMNP en résidence services de ce type, les amortissements ne viennent donc pas minorer le prix d’acquisition à la revente : l’ancien régime plus favorable continue de s’appliquer sur ce point précis.

Travaux de rénovation : où les choses se jouent en pratique

Sur le terrain, deux points reviennent systématiquement dans les rénovations en LMNP :

1. La qualification des travaux détermine tout. Un même chantier (remplacement d’une cuisine, réfection d’une salle de bain) peut être traité comptablement en charge déductible immédiate ou en immobilisation amortissable selon qu’il s’agit d’un simple entretien ou d’une amélioration/reconstruction. Cette qualification, faite en amont avec l’expert-comptable et documentée par des devis/factures détaillés, conditionne directement le montant et le rythme de l’amortissement futur.
2. La documentation des factures a une valeur fiscale, pas seulement pratique. Conserver des factures détaillées par poste (gros œuvre, second œuvre, équipements) permet de justifier une ventilation précise plutôt qu’une estimation forfaitaire, ce qui solidifie le dossier en cas de contrôle, bien avant que la question fiscale ne se pose.

En résumé

L’amortissement LMNP est un mécanisme puissant mais strictement encadré : il ne coûte rien en trésorerie, il ne peut jamais créer de déficit imputable sur le revenu global, sa part non utilisée se reporte indéfiniment, et depuis la loi de finances pour 2025 il a un coût différé qui se révèle à la revente, sauf pour certaines résidences de services. Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation (durée de détention, plan d’amortissement déjà engagé, nature du bien, projet de revente) doit être validée avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant toute décision.