Charges déductibles en LMNP au régime réel : la liste complète

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel permet de déduire du chiffre d’affaires locatif l’ensemble des charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation, avant même de recourir à l’amortissement du bien et du mobilier. Cette déduction repose sur le droit commun des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), fixé par l’article 39 du code général des impôts (CGI) et détaillé par le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-BIC-CHG-10). Encore faut-il distinguer ce qui relève d’une charge déductible immédiatement de ce qui doit être immobilisé puis amorti sur plusieurs exercices, notamment pour les travaux. Ce guide dresse la liste des charges déductibles en LMNP au réel et explique cette distinction, centrale pour tout propriétaire bailleur qui rénove ou entretient son bien.

Le principe général de déduction en LMNP au réel

Une charge n’est déductible du résultat BIC que si trois conditions cumulatives sont réunies : elle doit être engagée dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’activité, correspondre à une dépense effective appuyée d’un justificatif probant (facture, quittance), et être comptabilisée au titre de l’exercice au cours duquel elle a été engagée (BOI-BIC-CHG-10-10). Cette exigence de justificatif est stricte en LMNP au réel : sans facture nominative, une dépense peut être rejetée en cas de contrôle. Les livres, registres, documents et pièces justificatives doivent être conservés six ans à compter de la dernière opération qu’ils mentionnent ou de la date à laquelle ils ont été établis (article L102 B du livre des procédures fiscales).

La liste des charges déductibles courantes

Charges financières liées au financement

Les frais financiers rattachés à l’acquisition ou à la conservation du bien loué sont engagés dans l’intérêt de l’exploitation et déductibles à ce titre, au titre des frais généraux de toute nature (article 39, 1, 1° du CGI) : intérêts du prêt principal, cotisations d’assurance emprunteur, frais de dossier bancaire, frais de garantie (caution ou hypothèque), frais de courtage et indemnités de remboursement anticipé. Seuls les intérêts et frais annexes sont déductibles : le capital remboursé chaque mois constitue un enrichissement patrimonial, non une charge.

Taxe foncière et CFE

La taxe foncière sur les propriétés bâties afférente au bien loué est intégralement déductible dès lors que le logement est affecté à l’activité de location meublée. La cotisation foncière des entreprises (CFE), due par principe par tout loueur en meublé y compris non professionnel, est également déductible. Les redevables dont le chiffre d’affaires ou les recettes n’excèdent pas 5 000 euros sont exonérés de la cotisation minimum de CFE (article 1647 D, I du CGI), et aucune CFE n’est due l’année de création de l’activité.

Assurances

Les primes d’assurance propriétaire non occupant (PNO), d’assurance loyers impayés (GLI) et, le cas échéant, d’assurance responsabilité civile liée à l’activité sont déductibles dès lors qu’elles couvrent un risque rattaché au bien loué.

Charges de copropriété

La quote-part de charges de copropriété supportée par le propriétaire bailleur (charges courantes de fonctionnement, entretien des parties communes) est déductible pour sa part non récupérable auprès du locataire. Les provisions pour travaux votées en assemblée générale suivent le même régime que les travaux qu’elles financent : elles peuvent relever de la charge déductible ou de l’immobilisation selon leur nature.

Frais de gestion locative et honoraires

Les honoraires versés à une agence ou à un gestionnaire pour la mise en location, la gestion courante ou la recherche de locataire sont déductibles. Il en va de même pour les frais d’annonce et, plus largement, tout frais engagé pour trouver ou conserver un locataire.

Honoraires de comptable

Les honoraires versés à un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité et l’établissement de la liasse fiscale LMNP sont une charge déductible classique. La majoration de 25 % du bénéfice imposable qui frappait autrefois les contribuables non adhérents d’un organisme de gestion agréé a été supprimée progressivement (coefficient ramené à 1,15 pour les revenus 2021, 1,10 pour 2022) puis totalement supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2023 (article 34 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 ; article 158, 7 du CGI). L’adhésion à un tel organisme n’a donc plus d’incidence sur le montant imposable.

Petit mobilier et équipement

Le petit mobilier et l’équipement de remplacement (literie, électroménager, luminaires) acquis en cours d’exploitation sont déductibles immédiatement lorsque leur valeur unitaire hors taxes n’excède pas 500 euros, en application de la tolérance administrative de l’article BOI-BIC-CHG-20-30-10. Au-delà, ils doivent être immobilisés et amortis.

Travaux d’entretien

Les dépenses de réparation et d’entretien, qui visent à maintenir ou remettre le bien en état sans en modifier la consistance, la structure ou l’agencement, sont déductibles l’année de leur engagement (BOI-BIC-CHG-20-20-20). Il s’agit typiquement du remplacement à l’identique d’une chaudière, d’une remise en peinture, ou de la réfection d’une toiture existante.

Charge déductible immédiatement ou immobilisation à amortir : la distinction clé

La frontière entre charge déductible et immobilisation repose sur deux critères combinés.

Le seuil de 500 euros HT. Une dépense d’acquisition de petit matériel, de mobilier ou de logiciel dont la valeur unitaire hors taxes n’excède pas 500 euros (environ 600 euros TTC) peut être passée directement en charge, par tolérance administrative (BOI-BIC-CHG-20-30-10). Ce seuil s’apprécie bien par bien, et non par facture globale : trois meubles à 300 euros chacun restent déductibles même si la facture totale dépasse 500 euros. À l’inverse, le mobilier initial permettant l’exercice même de l’activité de location meublée est systématiquement immobilisé, quel que soit son montant unitaire, car il conditionne l’éligibilité au statut LMNP.

La nature de la dépense de travaux. En BIC, la ligne de partage tient à l’effet de la dépense sur l’immobilisation (BOI-BIC-CHG-20-20-20) : les dépenses de réparation et d’entretien, qui maintiennent ou remettent le bien en état sans en accroître la valeur ni prolonger sa durée d’utilisation, sont déductibles immédiatement ; à l’inverse, les dépenses qui augmentent la valeur de l’immobilisation, prolongent sa durée d’usage au-delà de la normale ou créent un élément nouveau (construction, reconstruction, agrandissement, gros équipement) doivent être immobilisées puis amorties sur leur durée d’usage. Une rénovation lourde qui touche au gros œuvre ou qui équivaut, par son ampleur, à une reconstruction bascule ainsi dans l’immobilisation, même si chaque facture prise isolément semble modeste.

L’amortissement du bien et du mobilier

Au-delà des charges déductibles, le régime réel LMNP permet d’amortir le bien immobilier (hors valeur du terrain, qui n’est pas amortissable) et le mobilier, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction de leur valeur correspondant à leur dépréciation. L’immeuble est décomposé en éléments (gros œuvre, toiture, installations, agencements) amortis chacun sur sa propre durée d’usage, tandis que le mobilier et les équipements sont amortis sur des durées plus courtes. Cet amortissement s’ajoute aux charges déduites et vient réduire d’autant le résultat imposable, souvent jusqu’à le ramener à zéro.

Une limite encadre toutefois ce mécanisme. En location meublée, la fraction d’amortissement déductible au titre d’un exercice ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges : les amortissements ne peuvent donc ni créer ni aggraver un déficit (article 39 C, II du CGI). La part d’amortissement qui ne peut être déduite pour cette raison n’est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et s’impute sur les résultats bénéficiaires des exercices suivants, dans la même limite (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). C’est ce qui permet, en pratique, de neutraliser durablement l’impôt sur les loyers sans jamais générer, au titre de l’amortissement, un déficit imputable.

Ce qui n’est pas déductible

Certaines dépenses, fréquemment confondues avec des charges déductibles, en sont exclues :

• le capital remboursé sur l’emprunt, qui n’est jamais une charge ;
• les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, immobilisés et amortis, non déduits en une fois ;
• le mobilier initial d’équipement du logement, immobilisé dès le premier euro ;
• les pénalités, amendes et majorations fiscales, expressément exclues des charges déductibles ;
• les dépenses à caractère personnel ou sans lien direct avec l’activité de location.

Le rappel 2025-2026 : amortissements et plus-value de cession

La déduction des charges et l’amortissement du bien réduisent l’impôt sur le revenu pendant la durée de détention, mais un changement de règle du droit affecte désormais la sortie. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a inséré un III à l’article 150 VB du CGI : les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession, pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi). Concrètement, le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements admis en déduction pendant la période de location, ce qui majore mécaniquement la plus-value taxable. La réforme prévoit des exceptions : les logements situés dans certaines résidences services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée) restent hors du champ de la réintégration. Ce point doit être intégré dans toute simulation de revente d’un bien détenu en LMNP au réel, aux côtés du niveau de charges et d’amortissements déduits année après année.

En synthèse

Le régime réel LMNP autorise une déduction large des charges d’exploitation, financières et de gestion, mais impose une vigilance particulière sur deux points : le respect strict de l’exigence de justificatif pour chaque dépense, et la qualification correcte des travaux entre charge immédiate et immobilisation amortissable. Une erreur de qualification, notamment sur des travaux de rénovation d’ampleur, expose à un redressement portant sur plusieurs exercices. En cas de doute sur un chantier ou une dépense significative, l’avis d’un expert-comptable spécialisé en LMNP reste la voie la plus sûre avant d’arrêter la déclaration.