Qu’est-ce que la location meublée au sens fiscal

La location meublée est définie par l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014. Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est “décent” et équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, sans avoir à apporter son propre mobilier.

Sur le plan fiscal, cette activité relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers applicables à la location nue. C’est cette bascule de catégorie fiscale qui ouvre l’accès au statut LMNP, avec son mécanisme d’amortissement comptable propre aux BIC.

L’amortissement, sans création de déficit

Au régime réel, le loueur meublé déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier au titre de l’amortissement, ce qui réduit d’autant le bénéfice imposable. Cet avantage a une limite stricte : l’article 39 C, II du CGI dispose que, pour un bien loué par une personne physique, l’amortissement n’est admis en déduction que dans la limite du montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Autrement dit, l’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit BIC. La fraction d’amortissement non déduite une année n’est pas perdue : elle est reportable sans limitation de durée sur les bénéfices des exercices suivants. C’est ce report qui permet, en pratique, de réduire fortement l’imposition des loyers pendant plusieurs années. À noter, la fraction d’amortissement finalement non déduite majore la valeur nette comptable retenue pour le calcul de la plus-value lors de la revente.

La liste du mobilier obligatoire (décret du 31 juillet 2015)

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu’un logement meublé doit obligatoirement comporter. Cette liste est cumulative : il manque un seul élément et la qualification de meublé peut être contestée par le locataire devant le juge, avec requalification en location nue à la clé (et donc perte du régime BIC pour le bailleur). Les 11 éléments requis sont :

1. Literie comprenant couette ou couverture
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets)
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur et congélateur, ou a minima un réfrigérateur avec compartiment à -6°C ou moins
6. Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai)

Ce socle est un minimum légal. Il ne dispense pas de vérifier l’état de décence du logement au sens du décret n° 2002-120, ni les diagnostics obligatoires (DPE notamment) qui conditionnent également la mise en location.

Les 2 seuils qui font basculer du LMNP au LMP

Le statut n’est jamais un choix déclaratif libre : il découle mécaniquement de la structure des revenus du foyer fiscal, année par année. Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 (QPC n° 2017-689), qui a jugé la condition d’inscription au registre du commerce contraire au principe d’égalité, seuls deux critères financiers cumulatifs déterminent le passage en LMP, conformément à l’article 155, IV-2 du Code général des impôts (CGI) et au BOI-BIC-CHAMP-40-10.

Condition n°1 : plus de 23 000 € de recettes annuelles

Les recettes s’entendent toutes taxes comprises : loyers charges comprises, éventuelles indemnités d’assurance garantissant les loyers, frais de ménage refacturés, taxe de séjour collectée pour le compte de la collectivité. Sont exclus les dépôts de garantie non conservés. Ce montant s’apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant l’ensemble des locations meublées détenues par tous ses membres.

Condition n°2 : des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer

Les recettes de location meublée doivent être supérieures à la somme des autres revenus professionnels du foyer fiscal : traitements et salaires, autres BIC (hors location meublée), bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles, et certaines rémunérations de gérants et associés visées à l’article 62 du CGI. Les pensions de retraite entrent également dans ce calcul selon le BOFiP.

Les deux conditions sont cumulatives. Un foyer qui perçoit 30 000 € de loyers meublés mais 60 000 € de salaires reste en LMNP : le seuil de 23 000 € est dépassé, mais pas le second critère comparatif. À l’inverse, un foyer sans autre revenu d’activité qui perçoit 24 000 € de loyers meublés bascule en LMP dès la première année.

LMNP ou LMP : des conséquences fiscales et sociales très différentes

Le changement de statut n’est pas qu’une question d’étiquette : il modifie en profondeur le traitement fiscal et social de l’activité.

Le sort des déficits

En LMNP, le déficit BIC ne s’impute que sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) des dix années suivantes ; il ne peut jamais réduire l’impôt sur les autres revenus du foyer (salaires, pensions). En LMP, le déficit BIC professionnel s’impute sans limitation de montant sur le revenu global du foyer, ce qui peut générer une économie d’impôt immédiate.

Les cotisations sociales

Le loueur LMNP acquitte en principe les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, au taux global de 17,2 %) sur ses bénéfices, sans affiliation à un régime de travailleur indépendant. Le seuil social n’est toutefois pas aligné sur le seuil fiscal du LMP. L’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale prévoit l’affiliation à la sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes tirées d’une location meublée de courte durée (clientèle de passage n’y élisant pas domicile) dépassent 23 000 € par an. Le loueur concerné relève alors des cotisations sociales des indépendants (SSI), dont le taux effectif est nettement supérieur aux prélèvements sociaux, ces cotisations étant en contrepartie déductibles du bénéfice imposable. Les règles précises dépendent de la nature de la location et de la composition du foyer, et méritent une vérification au cas par cas.

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Le LMP peut bénéficier de l’exonération des biens loués au titre des biens professionnels, sous conditions strictes de l’article 975 du CGI (activité exercée à titre principal notamment). Cette exonération est fermée au LMNP, dont les biens restent dans l’assiette taxable de l’IFI.

La plus-value de cession

C’est le point le plus mouvant du dossier en 2026. Historiquement, le LMNP relevait du régime des plus-values des particuliers (article 150 U et suivants du CGI), avec abattements pour durée de détention menant à une exonération totale à 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux), sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location.

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a changé la donne. Il a introduit un III à l’article 150 VB du CGI : pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI pendant la période de location meublée non professionnelle. Concrètement, la plus-value taxable augmente mécaniquement du montant des amortissements immobiliers pratiqués depuis l’acquisition, et pas seulement de ceux postérieurs à la réforme. Le même III écarte cette réintégration pour les biens situés dans certaines résidences services : résidences pour étudiants, jeunes en formation ou personnes âgées de plus de 65 ans mentionnées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées, et établissements délivrant des soins de longue durée (article L. 6143-5 du code de la santé publique). Le LMP, lui, relève du régime des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI), avec une exonération possible sous conditions de recettes et d’ancienneté d’activité.

Les formalités de début d’activité

Toute personne qui débute une activité de location meublée, professionnelle ou non, doit la déclarer dans les 15 jours suivant le début de la location. Depuis le 1er janvier 2023, cette déclaration ne passe plus par le formulaire papier P0i (Cerfa n° 11921) mais exclusivement par le guichet unique dématérialisé de l’INPI (procedures.inpi.fr), qui a remplacé les centres de formalités des entreprises (CFE).

Cette déclaration en ligne, gratuite, permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la télédéclaration des revenus BIC et pour toute relation avec l’administration fiscale. L’absence de SIRET ne dispense pas de déclarer les revenus perçus dans les délais fiscaux habituels, mais ce numéro est nécessaire pour choisir certaines options (régime réel notamment) et pour se conformer pleinement aux obligations déclaratives.

Le choix entre régime micro-BIC et régime réel simplifié se fait ensuite lors de la déclaration de revenus, indépendamment de cette formalité d’immatriculation, en fonction du montant des recettes et de l’intérêt de déduire des charges réelles et des amortissements plutôt que l’abattement forfaitaire micro-BIC.

Ce qu’il faut retenir

Le statut LMNP repose sur deux piliers indissociables : un logement effectivement meublé au sens du décret de 2015, et des recettes qui restent sous les deux seuils cumulatifs de l’article 155 du CGI. Le franchissement de ces seuils n’est ni un choix ni une option à cocher : c’est une conséquence automatique constatée chaque année, avec des effets rétroactifs potentiellement lourds, en particulier depuis la réforme de la plus-value de 2025. Toute simulation chiffrée doit être vérifiée sur la situation individuelle du foyer fiscal, idéalement avec un professionnel du chiffre.