LMNP : prélèvements sociaux ou cotisations sociales ? La règle et les seuils à connaître
Un propriétaire qui loue un bien meublé confond souvent deux prélèvements qui n’ont ni la même nature, ni le même taux, ni le même organisme collecteur : les prélèvements sociaux sur le revenu du capital et les cotisations sociales d’un travailleur indépendant. La bascule de l’un vers l’autre dépend d’un critère précis, le montant des recettes locatives annuelles, et ce critère n’est pas le même selon qu’il s’agit d’une location meublée classique (bail d’habitation, étudiant, etc.) ou d’une location meublée de tourisme (courte durée). À cela s’ajoute une troisième taxe, la CFE, totalement distincte des deux premières.
Le principe : deux régimes selon le statut du loueur
En location meublée non professionnelle (LMNP), les bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC ou au régime réel. Tant que le loueur reste un particulier non affilié à un régime de sécurité sociale des indépendants, ce revenu est traité fiscalement comme un revenu du patrimoine : il supporte l’impôt sur le revenu, puis des prélèvements sociaux.
Si le loueur franchit certains seuils de recettes, il peut basculer vers le statut de travailleur indépendant. Il n’est alors plus soumis aux prélèvements sociaux sur ce revenu, mais à des cotisations sociales calculées et recouvrées par l’URSSAF pour le compte de la Sécurité sociale des indépendants (SSI). C’est le principe posé par l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale : une personne exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés n’est regardée comme travailleur indépendant que si ses recettes annuelles dépassent un seuil fixé à 23 000 euros, et à condition, soit que les locaux soient loués à une clientèle de passage (meublé de tourisme), soit qu’elle remplisse les conditions du loueur en meublé professionnel.
Prélèvements sociaux : le régime par défaut du LMNP
Composition et base de calcul
Pour les revenus du patrimoine, le total des prélèvements sociaux additionne trois contributions : la CSG, la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces prélèvements s’appliquent sur le bénéfice net imposable, c’est-à-dire après abattement forfaitaire en micro-BIC, ou après déduction des charges réelles et des amortissements au régime réel. C’est l’un des intérêts structurels du régime réel : si l’amortissement du bien ramène le résultat fiscal à zéro, les prélèvements sociaux tombent également à zéro, alors que le régime micro-BIC continue de les appliquer sur la base forfaitaire.
Ce prélèvement est collecté par l’administration fiscale en même temps que l’impôt sur le revenu, et non par l’URSSAF. C’est ce qui le distingue fondamentalement d’une cotisation sociale : il ne finance pas de droits sociaux (retraite, maladie) au bénéfice du loueur, et une fraction de la CSG (6,8 points) reste déductible du revenu global l’année suivante pour les contribuables ayant opté pour le barème progressif.
18,6 % pour le meublé, 17,2 % pour le nu depuis 2026
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Le texte maintient toutefois un taux dérogatoire de 9,2 % (soit 17,2 % au total) pour une liste limitative de revenus définie au IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, qui vise notamment les revenus fonciers (la location nue) et les plus-values immobilières.
Or les bénéfices industriels et commerciaux de la location meublée non professionnelle ne figurent pas dans cette liste dérogatoire : ils sont donc soumis à la CSG à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux au total. Concrètement, à partir de l’imposition des revenus de 2025, un LMNP au régime réel comme au micro-BIC supporte 18,6 % sur son bénéfice net, contre 17,2 % pour un propriétaire en location nue. Cette différence de 1,4 point, née de la réforme, doit être intégrée dans tout calcul de rentabilité comparant location meublée et location nue.
La bascule vers les cotisations sociales SSI
Location meublée longue durée : la condition du statut professionnel
Pour une location meublée classique (bail d’habitation, étudiant, etc.), le franchissement du seuil de 23 000 euros de recettes annuelles ne suffit pas, à lui seul, à faire basculer le loueur vers les cotisations sociales. Sur le plan fiscal, l’article 155, IV du CGI exige aussi que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal pour caractériser un loueur en meublé professionnel (LMP). Sur le plan social, l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale renvoie précisément à ces mêmes conditions pour la location de longue durée : c’est donc la qualification de loueur professionnel qui déclenche l’affiliation à la SSI, et non le seul dépassement du seuil de recettes.
Location meublée de tourisme (courte durée) : le seuil des 23 000 euros
Pour les meublés de tourisme (locations touristiques de courte durée, à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile), l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale prévoit que le seul dépassement de 23 000 euros de recettes annuelles, toutes locations confondues, entraîne en principe l’affiliation à la SSI et le paiement de cotisations comme un travailleur indépendant, sans qu’intervienne le critère de comparaison aux autres revenus du foyer applicable au LMP fiscal.
Sur ce terrain, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé le cadre applicable aux meublés de tourisme, mais son apport principal est fiscal et réglementaire : elle a abaissé, au régime micro-BIC, le seuil et l’abattement des meublés de tourisme non classés (15 000 euros de recettes et 30 % d’abattement, contre 77 700 euros et 50 % pour un meublé classé ou une location meublée classique, CGI art. 50-0), et durci la régulation locale de ces locations. Le seuil social de 23 000 euros, lui, procède de l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale et non de cette loi.
Le taux et l’assiette des cotisations SSI
Une fois affilié, le loueur professionnel cotise sur son bénéfice, après application des règles d’assiette propres au régime des indépendants. Le taux global de cotisations (maladie, retraite de base et complémentaire, allocations familiales, CSG-CRDS professionnelle) est progressif et dépend du niveau de revenu et du régime applicable ; il est sensiblement supérieur aux 17,2 % ou 18,6 % de prélèvements sociaux. Cette différence est la contrepartie de l’ouverture de droits sociaux (assurance maladie, trimestres de retraite) dont ne bénéficie pas le LMNP resté sous le régime des prélèvements sociaux. Le montant exact des cotisations doit être établi auprès de l’URSSAF, seul organisme à même de fournir le barème applicable à la situation du loueur.
La CFE : une troisième taxe, indépendante des deux précédentes
Le principe
La cotisation foncière des entreprises (CFE) n’est ni un prélèvement social ni une cotisation sociale : c’est un impôt local, dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée à titre habituel, y compris la location meublée. Le principe posé par l’administration fiscale est clair : dès lors qu’un contribuable loue un bien meublé, même de manière non professionnelle au sens fiscal, il est en principe redevable de la CFE, sauf exonération spécifique. Son montant varie selon la commune et la base d’imposition retenue localement ; il doit être apprécié au cas par cas auprès du service des impôts des entreprises compétent.
Les cas d’exonération à connaître
Plusieurs exonérations, prévues aux articles 1459 et 1647 D du CGI, permettent d’échapper à la CFE :
- Le seuil de 5 000 euros de recettes annuelles : tout loueur en meublé dont les recettes (appréciées par foyer fiscal, tous logements confondus) sont inférieures ou égales à ce montant est exonéré de plein droit, en application de l’article 1647 D du CGI.
- La première année d’activité : l’exonération est automatique la première année, quelle que soit la date de début d’activité dans l’année.
- La location ou sous-location d’une partie de l’habitation personnelle (principale ou secondaire) à un prix raisonnable, y compris les chambres d’hôtes, en application de l’article 1459 du CGI.
- Les meublés de tourisme classés faisant partie de l’habitation personnelle du loueur, au sens de l’article L. 324-1 du code du tourisme.
Attention : certaines communes ont la faculté de supprimer par délibération l’exonération applicable aux meublés de tourisme et aux locations de parties d’habitation personnelle. L’exonération n’est donc pas garantie partout, et une vérification auprès de la commune d’implantation du bien reste nécessaire.
Tableau récapitulatif des seuils
| Situation | Seuil | Régime applicable | Référence |
|---|---|---|---|
| LMNP meublé, non affilié à la SSI | Aucun seuil déclenché | Prélèvements sociaux à 18,6 % (17,2 % pour la location nue) | CSS art. L.136-6, L.136-8, IV |
| Location meublée longue durée, recettes > 23 000 € et > autres revenus d’activité du foyer | 23 000 € + test des autres revenus | LMP fiscal et affiliation SSI | CGI art. 155, IV ; CSS art. L.611-1 |
| Meublé de tourisme (courte durée), recettes > 23 000 € | 23 000 € | Affiliation SSI en principe obligatoire | CSS art. L.611-1 |
| Toute location meublée | 5 000 € de recettes | Exonération de CFE en dessous du seuil | CGI art. 1647 D |
| Location d’une partie de l’habitation personnelle | Sans seuil chiffré | Exonération de CFE possible | CGI art. 1459 |
Ce qu’il faut retenir avant de déclarer
Le réflexe utile consiste à distinguer systématiquement trois questions : quel taux de prélèvements sociaux ou de cotisations s’applique au bénéfice (18,6 % pour le meublé, 17,2 % pour le nu, ou cotisations SSI pour un loueur affilié), quel seuil de recettes est franchi ou non (23 000 euros pour l’affiliation sociale, avec un test complémentaire pour la longue durée), et si la CFE est due indépendamment de tout cela (seuil de 5 000 euros, exonérations liées à l’habitation personnelle). Ces trois strates coexistent et se calculent séparément : franchir le seuil de recettes qui déclenche l’affiliation SSI ne dispense jamais de vérifier, par ailleurs, l’assujettissement à la CFE. Compte tenu des évolutions récentes (hausse des prélèvements sociaux de la LFSS 2026, loi Le Meur, réforme de l’assiette sociale des indépendants), une vérification des textes en vigueur au moment de la déclaration, directement sur le BOFiP, Légifrance ou auprès de l’expert-comptable ou de l’URSSAF, reste indispensable avant toute décision.