LMNP ou SCI : quelle structure pour investir dans l’immobilier locatif ?
Le choix entre LMNP en nom propre, SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) conditionne la fiscalité des loyers, celle de la revente et la facilité de transmission. Ces trois régimes ne sont pas interchangeables : la location meublée habituelle exclut par principe la SCI à l’IR, et l’amortissement fiscal, avantage historique du meublé et de la SCI à l’IS, a changé de portée depuis la loi de finances pour 2025. Ce comparatif pose les règles applicables et leurs limites, sans se substituer à un conseil personnalisé.
Le meublé habituel écarte la SCI à l’IR
Une société civile immobilière est par nature un véhicule de gestion patrimoniale civile, adapté à la location nue. Dès qu’elle donne un bien en location meublée de façon habituelle, elle exerce une activité commerciale au sens de l’article 34 et de l’article 35, 5° bis du Code général des impôts (CGI). Or l’article 206, 2, du CGI soumet de plein droit à l’impôt sur les sociétés toute société civile qui se livre à une exploitation ou à des opérations à caractère commercial.
Une tolérance existe : une SCI peut conserver son régime IR si les recettes de nature commerciale (dont la location meublée) restent accessoires, c’est-à-dire inférieures à 10 % de ses recettes totales hors taxes, appréciées en moyenne glissante sur l’exercice en cours et les trois précédents (BOI-IS-CHAMP-10-30, II-A § 320). Au-delà de ce seuil, ou si la location meublée devient l’activité principale, la bascule à l’IS est automatique, y compris sur les exercices antérieurs dans certains cas de requalification par l’administration. Une SCI qui souhaite louer meublé de façon structurelle doit donc, soit rester marginale sur ce point, soit accepter l’IS, soit être transformée en société commerciale (SARL de famille par exemple).
LMNP en nom propre : le régime des particuliers, avec un tournant en 2025
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste une personne physique imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais sans les contraintes d’une société. En dessous d’un seuil de recettes annuelles fixé par l’article 50-0 du CGI, le régime micro-BIC s’applique avec un abattement forfaitaire ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement, voire annule, l’assiette imposable des loyers pendant plusieurs années. Pour la location meublée de longue durée, l’abattement micro-BIC est de 50 % ; il est plus faible pour les meublés de tourisme, dont les seuils et abattements ont été resserrés pour les revenus récents (article 50-0 du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20).
Le basculement vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est automatique dès lors que deux conditions cumulatives sont réunies : les recettes de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC sur l’année, et elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer (article 155, IV du CGI). Le franchissement s’apprécie au 31 décembre de l’année concernée. Le passage en LMP change le régime social (affiliation à la sécurité sociale des indépendants) et le régime des plus-values, qui relève alors du droit des plus-values professionnelles et non plus de celui des particuliers.
Le point le plus structurant pour 2026 concerne la plus-value de cession en LMNP. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025), en son article 84, a inséré un III à l’article 150 VB du CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute est désormais diminué du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location meublée, quelle que soit la date de mise en location du bien. Concrètement, l’avantage fiscal obtenu chaque année via l’amortissement (loyers faiblement ou non imposés) est en grande partie repris au moment de la revente, sous forme d’une plus-value taxable plus élevée. La réintégration ne concerne pas les logements situés dans certaines résidences services (résidences pour étudiants et jeunes en formation, résidences pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée), que le III de l’article 150 VB exclut expressément du dispositif. Les abattements pour durée de détention applicables au régime des particuliers continuent par ailleurs de s’appliquer sur la plus-value ainsi recalculée : l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans (articles 150 U et 150 VC du CGI), ce qui atténue l’effet de la réforme pour les détentions longues.
SCI à l’IS : amortissement conservé, plus-value professionnelle
Quand une SCI est soumise à l’IS (de plein droit du fait d’une activité meublée non accessoire, ou sur option prévue par l’article 239 du CGI), elle amortit l’immeuble comme une entreprise et déduit l’intégralité de ses charges. Les bénéfices sont taxés au taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice (pour un chiffre d’affaires inférieur à 10 M€ et un capital, entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis au taux normal de 25 % au-delà (article 219 du CGI ; plafond de 42 500 € inchangé pour 2026). Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution effective, en principe via le prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
La contrepartie apparaît à la revente. La plus-value dégagée par une SCI à l’IS est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition diminué du cumul des amortissements pratiqués), sans aucun abattement pour durée de détention. Elle est taxée à l’IS dans les conditions de droit commun, puis, en cas de distribution du produit de cession aux associés, une seconde imposition s’applique au niveau personnel. Sur des biens fortement amortis et détenus longtemps, cette architecture peut aboutir à une charge fiscale de revente supérieure à celle d’un bien détenu en direct ou via une SCI à l’IR.
Tableau comparatif par objectif
| Objectif | LMNP (nom propre) | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|
| Location meublée habituelle | Autorisée, c’est son objet | Interdite au-delà de 10 % des recettes (bascule IS) | Autorisée, c’est le régime adapté |
| Fiscalité des loyers | BIC, micro-BIC ou réel avec amortissement | Revenus fonciers, pas d’amortissement | IS (15 % puis 25 %), amortissement possible |
| Fiscalité de la plus-value | Régime des particuliers, mais amortissements réintégrés depuis le 15/02/2025 | Régime des particuliers, abattements durée de détention pleins | Plus-value professionnelle sur valeur nette comptable, sans abattement durée |
| Transmission | Bien détenu en direct ou en indivision, moins souple à fractionner | Parts sociales cessibles, démembrement facilité | Parts sociales cessibles, démembrement facilité, mais valorisation impactée par l’IS latent |
| Gestion à plusieurs | Non adaptée (une seule personne physique) | Bien adaptée (statuts, répartition des parts) | Bien adaptée, avec formalisme comptable renforcé |
Quelle structure pour quel profil
Pour un investisseur seul cherchant des revenus locatifs faiblement fiscalisés à court et moyen terme, le LMNP au réel reste souvent le point d’entrée le plus simple, à condition d’anticiper la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente. Pour un projet familial visant avant tout la structuration de la détention et la transmission progressive (donation de parts, démembrement), la SCI à l’IR sur de la location nue conserve un avantage de souplesse juridique que le LMNP n’offre pas. Pour un investisseur en TMI élevée cherchant à maximiser l’amortissement sur des durées de détention longues sans intention de revendre à court terme, la SCI à l’IS peut se justifier, à condition d’accepter une fiscalité de sortie plus lourde et une gestion comptable plus formelle.
Aucune de ces structures n’est universellement supérieure : le choix dépend de l’horizon de détention, de la composition du foyer et des objectifs de transmission, des éléments qui relèvent d’un conseil personnalisé auprès d’un professionnel du chiffre ou du droit et non d’un contenu éditorial généraliste.
Un choix de structure difficile à défaire
Le point commun de ces trois régimes est qu’ils s’engagent sur la durée et se reprennent mal. Une SCI à l’IR qui bascule à l’IS, de plein droit ou sur option, ne retrouve pas facilement son régime d’origine : l’option pour l’impôt sur les sociétés reste révocable jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option, mais devient ensuite définitive, et une renonciation exercée dans ce délai interdit toute nouvelle option ultérieure (article 239, 1, du CGI). Faire entrer a posteriori un bien détenu en LMNP dans une SCI suppose une cession ou un apport, qui déclenche l’imposition de la plus-value et des droits d’enregistrement. Le choix de départ engage donc la fiscalité des loyers, celle de la revente et les conditions de transmission pour plusieurs années, ce qui justifie de le chiffrer au cas par cas avec un professionnel du chiffre ou du droit avant toute décision, ce contenu restant éditorial et général.