La plus-value à la revente d’un bien LMNP : ce qui a changé

Un investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP) qui revend son bien reste soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, celui des articles 150 U et suivants du code général des impôts (CGI), et non au régime professionnel des plus-values de cession d’entreprise. C’est un point souvent mal compris : le statut LMNP donne accès à l’amortissement comptable pendant la durée de location, mais à la revente, le calcul suit les mêmes grandes règles que pour un logement loué nu. La différence tient désormais à un ajustement introduit par la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul, ce qui alourdit mécaniquement la plus-value imposable. Ce changement s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025 et concerne directement les propriétaires bailleurs et investisseurs qui envisagent de revendre un bien LMNP en 2026.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers appliqué au LMNP

Calcul de la plus-value brute et taux d’imposition

La plus-value brute se calcule par différence entre le prix de cession (diminué de certains frais) et le prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et, sous conditions, des travaux). Une fois cette différence établie, la plus-value est soumise à deux prélèvements distincts :

• l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
• les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Soit un taux global de 36,2 % avant application des abattements pour durée de détention. Une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 euros, avec un barème progressif par tranches de 2 % à 6 % selon le montant (CGI, art. 1609 nonies G). Cette taxe reste en vigueur pour les cessions réalisées en 2026 : une suppression a été discutée dans le cadre des débats budgétaires, mais elle ne prendrait effet qu’à compter de 2027 et seulement si elle est adoptée. Pour une revente en 2026, il faut donc continuer à en tenir compte.

Abattements pour durée de détention : la mécanique vers l’exonération

Le CGI (art. 150 VC) prévoit un abattement qui augmente avec le nombre d’années de détention, distinct pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Aucun abattement ne s’applique avant la sixième année de détention.

Pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % par année de détention de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
• 4 % au titre de la 22ᵉ année ;
• exonération totale d’impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % par année de détention de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
• 1,60 % au titre de la 22ᵉ année ;
• 9 % par année de détention de la 23ᵉ à la 30ᵉ année ;
• exonération totale de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention.

Un bien détenu depuis 22 ans est donc totalement exonéré d’impôt sur le revenu, mais reste taxé aux prélèvements sociaux jusqu’à la 30ᵉ année. Ces règles, communes à tous les biens immobiliers des particuliers, s’appliquaient déjà au LMNP avant la réforme 2025. Ce qui a changé, ce n’est pas le barème d’abattement, mais l’assiette sur laquelle il se calcule.

La réforme 2025 : la réintégration des amortissements

Le mécanisme introduit par l’article 84 de la loi de finances 2025

Avant la réforme, le régime LMNP non professionnel bénéficiait d’une particularité : contrairement au loueur meublé professionnel (LMP), les amortissements déduits chaque année du résultat locatif (au régime réel) n’étaient pas repris dans le calcul du prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Concrètement, un investisseur pouvait réduire son revenu imposable pendant des années grâce à l’amortissement, puis calculer sa plus-value comme si ces amortissements n’avaient jamais existé.

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) met fin à cet avantage en ajoutant un III à l’article 150 VB du CGI. Le texte dispose que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI, c’est-à-dire ceux pratiqués au titre de la location meublée au régime réel. Cette règle s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025. Le mécanisme rejoint ainsi, sur ce point précis, celui déjà applicable aux loueurs professionnels. Le texte réserve un cas : les amortissements qui correspondent à des dépenses de travaux déjà prises en compte dans le prix d’acquisition (afin d’éviter un double décompte) ne sont pas repris une seconde fois.

Une portée qui remonte dans le temps

Point notable et source de confusion chez de nombreux investisseurs : la réintégration ne concerne pas seulement les amortissements pratiqués depuis 2025. Elle s’applique à l’ensemble des amortissements déduits depuis le début de la location meublée, y compris ceux antérieurs à 2025, dès lors que la cession elle-même intervient après le 15 février 2025. Ce point de portée temporelle a été confirmé par le gouvernement dans sa réponse à la question écrite n° 10097 (Assemblée nationale, Sophie Mette), publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 : la mesure vise les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, quelle que soit la date à laquelle le bien a été mis en location. Un propriétaire qui amortit depuis quinze ans et vend en 2026 doit donc s’attendre à ce que la totalité de ces quinze années d’amortissement soit réintégrée, et non les seules années postérieures à février 2025.

Concrètement, le régime micro-BIC n’est pas concerné par cette réintégration puisqu’il n’y a pas d’amortissement individualisé et déduit au réel dans ce régime : l’abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges. La réforme vise spécifiquement les LMNP ayant opté pour le régime réel.

Les exceptions prévues par le texte : résidences avec services

Le III de l’article 150 VB du CGI exclut expressément la réintégration des amortissements pour les biens situés dans certaines catégories de résidences avec services. Sont visés : les résidences mentionnées aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation (logements destinés aux étudiants, aux jeunes en formation ou en apprentissage et aux personnes de plus de 65 ans) ; les établissements relevant des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, ainsi que l’accueil familial salarié des articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code ; et les établissements de soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du code de la santé publique. Pour ces biens, la plus-value se calcule sans minorer le prix d’acquisition des amortissements déduits. L’appartenance concrète d’un bien à l’une de ces catégories dépend de sa qualification exacte et mérite une vérification au cas par cas avant toute décision de cession.

Exemple chiffré illustratif

Cet exemple est purement pédagogique, avec des montants arrondis à titre d’illustration ; il ne remplace pas un calcul individualisé.

Un investisseur achète un bien LMNP 200 000 euros en 2015, frais d’acquisition inclus pour 216 000 euros au total. Il le loue en meublé au régime réel et déduit, sur onze années de détention (2015 à 2026), un cumul d’amortissements de 40 000 euros (hypothèse illustrative). Il revend le bien 280 000 euros en 2026, soit une détention de 11 ans (abattement IR de 6 années pleines à 6 %, soit 36 %, et abattement prélèvements sociaux de 6 années à 1,65 %, soit 9,9 %).

Avant la réforme (méthode antérieure au 15/02/2025) : prix d’acquisition retenu 216 000 euros. Plus-value brute = 280 000 moins 216 000 = 64 000 euros. Après abattements, base imposable IR ≈ 40 960 euros (IR dû ≈ 7 782 euros) et base imposable prélèvements sociaux ≈ 57 664 euros (PS dus ≈ 9 918 euros). Total ≈ 17 700 euros.

Après la réforme (règle applicable aux cessions depuis le 15/02/2025) : prix d’acquisition retenu = 216 000 moins 40 000 (amortissements réintégrés) = 176 000 euros. Plus-value brute = 280 000 moins 176 000 = 104 000 euros. Après abattements, base imposable IR ≈ 66 560 euros (IR dû ≈ 12 646 euros) et base imposable prélèvements sociaux ≈ 93 704 euros (PS dus ≈ 16 117 euros). Total ≈ 28 763 euros.

Dans cet exemple illustratif, la réintégration des amortissements fait passer la fiscalité de la plus-value d’environ 17 700 à 28 763 euros, soit environ 11 000 euros supplémentaires, pour un même prix de vente. Un point mérite d’être signalé : après la réforme, la plus-value imposable après abattement dépasse ici 50 000 euros, ce qui déclenche en principe la taxe additionnelle de l’article 1609 nonies G du CGI, non chiffrée dans ce total simplifié. Avant la réforme, la base imposable restait sous ce seuil et cette taxe ne s’appliquait pas. L’écart réel varie fortement selon le montant cumulé d’amortissements déduits, la durée de détention et le régime (réel ou micro-BIC).

Ce qu’il faut retenir avant une revente

La réintégration des amortissements ne change ni le taux d’imposition (19 % plus 17,2 %) ni le barème des abattements pour durée de détention : elle change l’assiette de calcul, en la rapprochant de celle déjà appliquée aux loueurs professionnels. Pour un propriétaire bailleur en LMNP au régime réel envisageant une revente en 2026, deux éléments méritent une vérification individualisée avant toute décision : le montant exact des amortissements cumulés déduits depuis l’origine de la location, et l’éligibilité éventuelle à l’exception résidences services au regard des catégories listées par l’article 150 VB du CGI. Ce guide présente le cadre légal général ; il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé et ne dispense pas d’un chiffrage individuel, notamment via un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, avant toute cession.