Interdiction de louer une passoire thermique : le calendrier légal 2025-2034
La rénovation énergétique n’est pas seulement une opportunité fiscale : c’est d’abord une contrainte légale. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’État interdit progressivement la location des logements les plus énergivores, gèle le loyer des passoires thermiques et impose un audit énergétique à la vente. Comprendre ce calendrier réglementaire est le préalable à toute décision de travaux : c’est lui qui transforme une rénovation « facultative » en obligation, sous peine de ne plus pouvoir louer son bien.
Cet article traite du volet juridique (interdiction, décence, gel des loyers, audit). Le volet fiscal, c’est-à-dire l’avantage que la loi accorde en contrepartie de ces travaux, est détaillé dans notre guide du déficit foncier majoré à 21 400 € pour passoire thermique.
Le DPE, socle de tout le dispositif
Tout part du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis le 1er juillet 2021, ce diagnostic n’est plus un simple document d’information : il est opposable (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation pour la vente, article L126-29 pour le bail). Autrement dit, le propriétaire engage sa responsabilité sur les informations qu’il contient, comme pour les autres diagnostics techniques.
C’est cette étiquette énergétique, désormais fiable et opposable, qui sert de référence à l’ensemble des mesures décrites ci-dessous. La classe DPE conditionne à la fois le droit de louer, le droit d’augmenter le loyer et les obligations à la vente.
Le calendrier d’interdiction de location (France métropolitaine)
La notion clé est celle de décence énergétique. La loi Climat et Résilience a intégré un critère de performance minimale à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit le logement décent que tout bailleur est tenu de fournir. Le niveau minimal exigé, et son relèvement progressif, sont fixés à l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.
En France métropolitaine, le calendrier est le suivant :
| Date | Classe minimale exigée | Logements devenus non décents (interdits à la location) |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation ≤ 450 kWh/m²/an | Les plus énergivores des logements classés G |
| 1er janvier 2025 | Classe F | Logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Classe E | Logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Classe D | Logements classés E |
Le premier jalon, souvent oublié, date du 1er janvier 2023 : le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 a rendu non décent tout logement consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an. Cette mesure a visé, avant même l’entrée en scène des classes du DPE, les logements les plus extrêmes.
Depuis le 1er janvier 2025, c’est l’ensemble de la classe G qui bascule : un logement classé G n’est plus un logement décent en métropole. La classe F suivra au 1er janvier 2028, et la classe E au 1er janvier 2034. À cette dernière échéance, seuls les logements classés A à D pourront encore être proposés à la location dans des conditions normales.
Ce que « non décent » veut dire concrètement
Un logement qui ne respecte pas le seuil applicable ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail : ni première mise en location, ni relocation à un nouveau locataire. Pour un bail en cours, le contrat n’est pas annulé de plein droit, mais le locataire dispose d’un levier : il peut exiger du propriétaire les travaux permettant d’atteindre le niveau de performance minimal. En cas de refus, il peut saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à la mise en conformité. L’obligation de décence pèse sur le bailleur pendant toute la durée de la location.
Le gel des loyers des passoires thermiques (F et G)
Avant même l’interdiction pure et simple, la loi frappe les passoires au portefeuille. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé : il ne peut plus être révisé ni indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL), y compris lorsque le bail le prévoit. Cette règle découle des articles 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par l’article 159 de la loi Climat et Résilience.
Le gel joue dans toutes les situations : en cours de bail, lors d’un renouvellement, et lors d’une nouvelle location (le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent). Il s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 : dès cette date, l’augmentation du loyer d’un logement F ou G au renouvellement du bail est interdite.
Ce blocage cesse dès que le logement sort des classes F et G, c’est-à-dire dès qu’il atteint au moins la classe E après travaux, justifiée par un nouveau DPE. Autrement dit, la rénovation énergétique est le seul moyen de « débloquer » le loyer d’une passoire.
L’audit énergétique obligatoire à la vente
La troisième pièce du dispositif concerne la vente. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier en monopropriété (hors copropriété) classé F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. Cette obligation, prévue à l’article L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et le sera aux logements classés D à compter du 1er janvier 2034.
L’audit énergétique n’est pas un simple diagnostic : c’est un document de projection. Il présente au moins deux scénarios de travaux, chiffrés et hiérarchisés, permettant d’améliorer par étapes le classement du bien, avec une estimation des économies d’énergie attendues et des aides mobilisables. Il doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite et annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique.
Point important : l’audit n’oblige pas à réaliser les travaux pour vendre. Il informe l’acheteur, qui achète en connaissance de cause. Mais son effet économique est réel : un acquéreur informé du coût des travaux à venir intègre cette dépense dans son offre, ce qui pèse à la baisse sur le prix des passoires thermiques.
Pourquoi ce cadre pousse aux travaux
Mises bout à bout, ces trois contraintes dessinent une pression cohérente sur le propriétaire d’un logement énergivore :
- louer devient impossible au fil du calendrier (G en 2025, F en 2028, E en 2034) ;
- le loyer est gelé tant que le bien reste classé F ou G ;
- vendre devient plus difficile et moins rentable, l’audit obligatoire rendant le coût des travaux visible pour l’acheteur.
Face à cette équation, la rénovation énergétique cesse d’être un choix pour devenir une nécessité patrimoniale. C’est précisément à ce moment que le levier fiscal prend tout son sens. La loi qui contraint est aussi celle qui accompagne : en engageant des travaux de rénovation énergétique, un bailleur au régime réel peut activer le déficit foncier, et, sous conditions, le plafond majoré à 21 400 € lorsque les travaux font sortir le logement des classes E, F ou G vers A, B, C ou D.
Encore faut-il que les travaux soient bien choisis. Tous les postes de dépense ne se valent pas pour provoquer le saut de classe DPE recherché : notre guide des travaux de rénovation énergétique éligibles détaille la liste des gestes retenus et la logique du double diagnostic (avant et après travaux).
Articuler contrainte légale et calendrier fiscal
Un point de méthode mérite d’être souligné : les deux calendriers, réglementaire et fiscal, ne coïncident pas.
- Le calendrier d’interdiction s’étale jusqu’en 2034 (classe E) et fixe la date à laquelle il faudra impérativement avoir agi.
- Le calendrier fiscal du déficit foncier majoré est plus court : il vise, à ce jour, les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (article 156, I, 3° du CGI, tel que prorogé par la loi de finances pour 2026).
Autrement dit, un propriétaire qui attendrait la dernière échéance légale (2028 pour un logement F, 2034 pour un logement E) risquerait de manquer la fenêtre fiscale la plus avantageuse. Anticiper les travaux permet de faire coïncider l’obligation de mise en conformité et le bénéfice du plafond majoré, plutôt que de subir la contrainte une fois l’avantage fiscal refermé.
Un cadre susceptible d’évoluer
Le sujet des passoires thermiques est politiquement sensible et fait l’objet de débats parlementaires réguliers. Des ajustements ont déjà eu lieu (report de l’audit énergétique de 2022 à 2023, aménagements pour certains logements en copropriété ou de petite surface). Il est donc prudent de vérifier, au moment d’engager un projet, l’état du droit en vigueur et l’absence de report ou d’aménagement affectant votre situation précise, notamment pour les logements en copropriété, qui obéissent à des règles spécifiques de répartition et de vote des travaux.
Ce qu’il faut retenir
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des logements F et G depuis 2022 et l’audit énergétique obligatoire à la vente forment un cadre légal cohérent, indépendant de toute considération fiscale. Ce cadre rend la rénovation énergétique de plus en plus incontournable pour les bailleurs de logements énergivores. La fiscalité (déficit foncier, plafond majoré) vient en contrepartie, mais sur un calendrier plus resserré, ce qui plaide pour l’anticipation.
Ce guide est un support d’information générale et non un conseil personnalisé. Chaque situation, en particulier pour les logements en copropriété ou en outre-mer, doit être validée avec un professionnel (notaire, diagnostiqueur certifié, avocat) et vérifiée sur les textes en vigueur au moment de la décision.