Déficit foncier et non-résident (expatrié) : peut-on en bénéficier ?
Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La situation d’un non-résident dépend de son pays de résidence, de la convention fiscale applicable et de la composition de ses revenus de source française : faites valider votre cas par un avocat fiscaliste ou un conseil spécialisé en fiscalité internationale avant toute imputation.
Vous vivez à l’étranger, vous êtes considéré comme non-résident fiscal français, et vous possédez (ou envisagez d’acheter) un appartement loué nu en France dans lequel vous engagez des travaux. Question naturelle : le mécanisme du déficit foncier, qui permet à un résident de gommer ses loyers imposables et une partie de son revenu global, fonctionne-t-il aussi pour vous ? La réponse courte est oui, mais avec une nuance décisive sur la case où le déficit atterrit. Cet article détaille le raisonnement, à la source.
Point de départ : un non-résident est bien imposé en France sur ses loyers français
Un principe posé par presque toutes les conventions fiscales (calquées sur le modèle OCDE) veut que les revenus d’un immeuble soient imposables dans l’État où cet immeuble est situé. Un bien loué en France génère donc des revenus imposables en France, que le propriétaire y réside ou non. C’est ensuite l’État de résidence de l’expatrié qui élimine la double imposition, par un crédit d’impôt ou une exonération, selon la convention.
Cette imposition française passe par l’article 164 A du CGI, dont la première phrase est le socle de tout le raisonnement qui suit :
« Les revenus de source française des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature perçus par les personnes qui ont leur domicile fiscal en France. »
Autrement dit : pour calculer votre revenu foncier net, vous appliquez exactement les mêmes règles qu’un résident. Mêmes charges déductibles (article 31 du CGI), même distinction entre travaux déductibles et travaux de construction ou d’agrandissement non déductibles, même choix entre micro-foncier et régime réel. Le régime du déficit foncier n’est pas exclu par principe pour un non-résident.
Le déficit foncier s’applique bien à un non-résident
La confirmation vient de la doctrine administrative, dans le document BOI-IR-DOMIC-10-20-10 consacré aux personnes domiciliées hors de France. Son paragraphe 200 est explicite :
« Les personnes domiciliées hors de France peuvent, dans les mêmes conditions que celles qui sont domiciliées en France, imputer sur leurs bénéfices ou revenus de source française les déficits de source française. » (BOI-IR-DOMIC-10-20-10, §200)
Un non-résident qui, une année, engage des travaux d’entretien ou d’amélioration supérieurs à ses loyers dégage donc bien un déficit foncier. Ce déficit s’impute d’abord sur ses revenus fonciers de source française de l’année, exactement comme pour un résident. Le mécanisme de fond reste celui décrit dans notre guide de définition du déficit foncier, et l’ordre d’imputation obéit aux règles de l’article 156, I, 3° du CGI.
La vraie question : revenu global ou revenus fonciers ?
C’est ici que la situation d’un non-résident se distingue de celle d’un résident. Rappelons le mécanisme de droit commun (détaillé dans notre article sur le plafond du déficit foncier) :
- la fraction du déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe DPE E, F ou G à A, B, C ou D, pour les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027) ;
- l’excédent au-delà de ce plafond, ainsi que la fraction provenant des intérêts d’emprunt, ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour un résident, cette imputation sur le revenu global est très recherchée : elle efface aussi une partie du salaire ou de la pension imposable. Pour un non-résident, deux éléments viennent la limiter.
1. L’imputation sur le revenu global suppose un revenu global de source française imposable
Un non-résident n’est imposé en France que sur ses revenus de source française. Son « revenu global » imposable en France se limite donc à ce périmètre : loyers français, éventuellement salaires perçus pour une activité exercée en France, pensions de source française, etc. Or beaucoup d’expatriés n’ont aucun autre revenu de source française que ces loyers : ils travaillent et perçoivent leur salaire à l’étranger.
Dans ce cas de figure très fréquent, la fraction du déficit théoriquement imputable sur le revenu global n’a tout simplement rien sur quoi s’imputer : il n’existe pas d’autre revenu français à effacer. Le déficit correspondant bascule alors en report sur les revenus fonciers des dix années suivantes (voir notre article dédié au report du déficit sur 10 ans). L’avantage n’est pas perdu, il est différé : il viendra neutraliser de futurs loyers imposables.
2. L’article 164 A ferme la porte aux charges du revenu global, pas au déficit foncier
La seconde phrase de l’article 164 A est souvent citée pour affirmer, à tort, qu’un non-résident « ne peut rien déduire de son revenu global » :
« Toutefois, aucune des charges déductibles du revenu global en application des dispositions du présent code ne peut être déduite. » (article 164 A du CGI)
La BOFiP précise la portée de cette restriction au §210 du BOI-IR-DOMIC-10-20-10 : « aucune charge n’est admise en déduction de l’ensemble des revenus catégoriels de source française ». Ce que vise ce texte, ce sont les charges du revenu global au sens de l’article 156, II du CGI : pensions alimentaires versées, CSG déductible, certains versements déductibles, etc. Ces charges-là, un non-résident ne peut pas les déduire.
Le déficit foncier, lui, n’est pas une « charge du revenu global » : c’est un déficit catégoriel (catégorie des revenus fonciers), régi par l’article 156, I, 3°. C’est précisément pourquoi le §200 autorise expressément le non-résident à imputer ses déficits de source française « dans les mêmes conditions » qu’un résident. La restriction du §210 et l’autorisation du §200 ne se contredisent pas : elles portent sur deux objets différents.
En pratique, le point vraiment limitant reste le premier : l’absence, chez la plupart des expatriés, d’un autre revenu de source française sur lequel imputer la fraction « revenu global ». Si vous percevez par ailleurs un salaire ou une pension de source française imposable en France, l’articulation exacte de l’imputation de cette fraction mérite d’être validée avec un conseil, la doctrine étant plus détaillée sur le principe que sur ce cas particulier.
Pourquoi le déficit reste très utile pour un non-résident
Même « coincé » sur la seule catégorie foncière, le déficit foncier conserve un vrai intérêt pour un non-résident, à cause de la façon dont ses loyers sont taxés en France.
Le taux minimum de 20 %
L’article 197 A du CGI prévoit que l’impôt d’un non-résident ne peut être inférieur à un montant calculé en appliquant un taux minimum de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et 30 % au-delà. Le contribuable peut demander l’application du taux moyen (calculé comme s’il était imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux) si ce taux moyen lui est plus favorable.
Sans travaux, un loyer net de 8 000 € peut ainsi supporter 20 % d’impôt, soit 1 600 €. En dégageant un déficit foncier qui ramène le revenu foncier net à zéro, cette base disparaît. Le déficit agit directement sur l’assiette du taux minimum : c’est un levier plus puissant pour un non-résident que pour un résident faiblement imposé, car le plancher de 20 % ne laisse pas de « zone à taux nul » sur les premiers euros de revenu foncier.
Les prélèvements sociaux
Les revenus fonciers de source française d’un non-résident supportent en principe les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Mais depuis 2019, un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de Suisse, et non à charge d’un régime français, est exonéré de CSG et de CRDS ; il ne reste redevable que du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette exonération n’est pas automatique : elle doit être demandée sur la déclaration. Comme l’assiette de ces prélèvements est le revenu foncier net, un déficit foncier réduit aussi la note sociale.
Un non-résident hors UE/EEE/Suisse (par exemple installé aux États-Unis, aux Émirats ou au Royaume-Uni) reste en principe soumis aux 17,2 %, ce qui renforce encore l’intérêt de réduire l’assiette par les travaux.
Les conditions restent celles du droit commun
Puisque l’article 164 A renvoie aux règles applicables aux résidents, toutes les conditions de fond du déficit foncier s’imposent aussi au non-résident :
| Règle | Contenu | Source |
|---|---|---|
| Régime réel obligatoire | Le déficit ne peut naître qu’au régime réel. En micro-foncier (revenu brut ≤ 15 000 €, abattement 30 %), aucun déficit n’est possible | Article 32 du CGI |
| Location nue à usage d’habitation | Le bien doit être loué vide, à usage d’habitation, pour relever des revenus fonciers | Article 31 du CGI |
| Travaux éligibles | Réparation, entretien, amélioration ; les travaux de construction, reconstruction et agrandissement sont exclus | Article 31 du CGI |
| Intérêts d’emprunt à part | Ils ne créent jamais de déficit imputable sur le revenu global ; leur excédent se reporte 10 ans sur les revenus fonciers | Article 156, I, 3° du CGI |
| Engagement de location 3 ans | Louer le logement nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation, sous peine de remise en cause | BOI-RFPI-BASE-30-20, §340 |
| Plafond et report | 10 700 €/an sur le revenu global (21 400 € rénovation énergétique jusqu’au 31/12/2027) ; excédent reportable 10 ans | Article 156, I, 3° du CGI |
Le choix entre micro-foncier et régime réel se pose donc dans les mêmes termes : dès qu’il y a des travaux significatifs, seul le réel permet de constater un déficit. À noter que l’engagement de location de trois ans conditionne le maintien de l’imputation sur le revenu global ; pour un non-résident dont le déficit part surtout en report foncier, cette contrainte reste à respecter dès lors qu’une fraction a effectivement été imputée sur un revenu global de source française.
Cas particulier : la détention via une SCI
Si le bien est détenu à travers une SCI à l’impôt sur le revenu, la transparence fiscale joue : le déficit remonte au prorata des parts vers chaque associé. Un associé non-résident applique alors, à sa quote-part, exactement le raisonnement décrit ci-dessus (imputation sur ses revenus fonciers de source française, report du surplus). La structure sociétaire ne crée pas de droit supplémentaire d’imputation sur le revenu global : elle ne fait que répartir le résultat.
Ce qu’il faut retenir et vérifier pour votre cas
Le déficit foncier n’est pas réservé aux résidents : un expatrié propriétaire d’un bien loué nu en France y a accès, dans les mêmes conditions de fond. La différence tient à l’endroit où le déficit s’impute. Pour un résident, il attaque à la fois les revenus fonciers et, à hauteur de 10 700 €, le revenu global. Pour un non-résident, il attaque prioritairement les revenus fonciers de source française, et sa fraction « revenu global » ne trouve à s’imputer que s’il existe un autre revenu de source française imposable, faute de quoi elle bascule en report sur dix ans.
Trois points à faire valider avec un conseil en fiscalité internationale avant d’agir :
- La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence, pour confirmer le droit d’imposer et le mode d’élimination de la double imposition.
- La composition de vos revenus de source française, qui détermine si une fraction du déficit peut réellement s’imputer sur un revenu global français ou part intégralement en report.
- Votre situation sociale (affiliation UE/EEE/Suisse ou non), qui fixe le taux des prélèvements sociaux, de 7,5 % à 17,2 %.
Une fois le premier déficit constaté, la mécanique déclarative est celle du régime réel classique : elle passe par la déclaration 2044, jointe à la déclaration des non-résidents. Là encore, l’ordre d’imputation et le suivi du report sur dix ans obéissent aux règles décrites dans nos guides dédiés.