Loi Malraux : les dépenses éligibles et les trois conditions qui décident du dossier

Le Malraux est le dispositif dont on parle en dernier, quand le déficit foncier est jugé trop limité et le Denormandie trop encadré. C’est aussi le plus exigeant sur la nature des travaux et le plus lourd en engagement, avec neuf ans de location nue à la clé.

Cet article traite des conditions et du calcul de l’avantage. La comparaison des dispositifs entre eux figure dans l’article déficit foncier, Denormandie ou Malraux, et le panorama des dispositifs encore ouverts dans celui sur les alternatives au Pinel.

Condition 1 : un immeuble situé dans une zone éligible

L’article 199 tervicies du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, vise les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable classé en application du titre III du livre VI du code du patrimoine.

Le texte visait également, pour les demandes déposées jusqu’au 31 décembre 2024, les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé délimité ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé faisant l’objet d’une convention pluriannuelle. Ces deux volets étaient bornés dans le temps par le texte lui-même : un investisseur qui s’appuierait aujourd’hui sur une documentation commerciale les mentionnant sans réserve doit vérifier la date de dépôt de la demande d’autorisation avant toute chose.

Le zonage n’est pas une formalité de dossier, c’est le premier filtre : hors zone éligible, aucune dépense n’ouvre droit à la réduction, quelle que soit la qualité de la restauration.

Condition 2 : des travaux imposés ou autorisés, pas un simple chantier

C’est la spécificité du dispositif, et ce qui le distingue le plus nettement du déficit foncier.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction comprennent les charges énumérées aux a, a bis, b, b bis, c et e du 1° du I de l’article 31 du CGI, les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration, ainsi que les travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs concernés.

Autrement dit, la dépense doit s’inscrire dans une restauration encadrée par l’autorité compétente, et non dans un programme de travaux librement défini par le propriétaire. Un chantier conduit selon les seules préférences de l’investisseur, même coûteux et même dans le périmètre géographique, ne remplit pas la condition.

Cette exigence a une conséquence pratique sur le calendrier : l’autorisation précède le chantier, et l’ampleur de ce qui est imposé par la puissance publique n’est pleinement connue qu’à son issue. Le budget d’une opération Malraux se stabilise donc plus tard que celui d’une opération de rénovation ordinaire.

Condition 3 : louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans

Le propriétaire prend l’engagement de louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

Trois exclusions en découlent directement. La location meublée est hors du dispositif, ce qui écarte toute logique de LMNP sur le bien concerné. L’usage en résidence secondaire est également exclu. Et l’occupation par le propriétaire lui-même ne satisfait évidemment pas l’engagement.

Neuf ans, c’est trois fois plus long que l’engagement attaché au déficit foncier majoré, qui court jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Cette durée est le vrai coût caché du dispositif : elle immobilise le bien et la stratégie patrimoniale sur près d’une décennie.

Le calcul de l’avantage

Le taux. La réduction est de 22 % du montant des dépenses éligibles, porté à 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier conventionné au titre de l’habitat ancien dégradé (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). L’écart de huit points entre les deux taux se joue donc sur la nature du document d’urbanisme applicable, pas sur le chantier.

Le plafond. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives, pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables déposées depuis le 1er janvier 2017 (§ 93). Ce n’est pas un droit annuel : c’est une enveloppe pluriannuelle, à répartir selon le rythme de paiement.

Le partage du plafond. Il ne se partage pas. Le plafond s’applique distinctement à chaque propriétaire en indivision et séparément à chaque associé en société civile, sans division par le nombre de détenteurs (§ 97). Deux indivisaires disposent chacun de leur enveloppe de 400 000 €, là où le plafond de déficit foncier se répartit, lui, au prorata des quotes-parts.

Le fait générateur. C’est la date de paiement des dépenses à l’entreprise, l’avantage s’imputant au titre de l’année du versement (§ 1). Le calendrier d’appel de fonds du chantier pilote donc l’étalement de l’avantage fiscal.

L’excédent. Pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2017, la fraction de réduction excédant l’impôt dû s’impute sur l’impôt des trois années suivantes, les fractions reportées s’imputant en priorité et par ordre chronologique (§ 146). Passé ce délai, le reliquat est perdu.

L’ordre de grandeur, et pourquoi le rythme compte autant que le montant

Les quatre paramètres ci-dessus se combinent d’une façon qui n’a rien d’intuitif.

À l’enveloppe maximale, 400 000 € de dépenses éligibles au taux de 30 % ouvrent 120 000 € de réduction d’impôt, répartis sur la période de paiement des factures. Au taux de 22 %, la même enveloppe donne 88 000 €. Ce sont des maximums théoriques : ils supposent d’atteindre le plafond, ce qui n’a de sens que sur une opération de restauration lourde.

Le point à comprendre est que cette réduction ne vaut que si l’impôt existe en face. La réduction s’impute l’année du paiement, et l’excédent ne se reporte que sur trois ans. Un contribuable dont l’impôt annuel est inférieur à la fraction de réduction générée chaque année perd, mécaniquement, une partie de l’avantage.

D’où une règle de montage : ce n’est pas le montant des travaux qui pilote l’opération, c’est le rapprochement entre le calendrier d’appel de fonds et la trajectoire d’impôt des quatre à sept années qui suivent. Un chantier payé pour l’essentiel sur un seul exercice concentre l’avantage sur une année, avec un risque élevé de dépasser l’impôt dû ; le même chantier étalé sur trois exercices le lisse. Cette question se traite avec le promoteur au moment de l’échéancier, pas après.

À qui ce dispositif s’adresse réellement

Le Malraux n’est pas un déficit foncier plus généreux, c’est un outil différent, avec un profil d’utilisateur étroit.

Il suppose un impôt sur le revenu élevé et durable, faute de quoi la réduction se perd. Il suppose d’accepter neuf ans d’immobilisation en location nue. Il suppose enfin d’assumer un actif dont la revente s’adresse à un marché plus étroit que celui d’un appartement ordinaire, en secteur protégé, avec des contraintes d’entretien qui survivent à l’avantage fiscal.

En contrepartie, il est le seul des trois dispositifs de rénovation à échapper au plafonnement global, ce qui en fait souvent le dernier levier disponible pour un contribuable déjà saturé par ailleurs.

L’atout qui décide souvent : hors plafonnement des niches

La réduction Malraux est exclue du champ du plafonnement global des avantages fiscaux de l’article 200-0 A du CGI, pour les dépenses engagées depuis le 1er janvier 2013 (§ 180).

C’est ce qui explique sa place dans les stratégies des contribuables fortement imposés, déjà proches ou au-delà du plafond commun. L’articulation générale entre dispositifs et plafonnement est traitée dans l’article sur le plafond des niches fiscales.

Cet avantage ne dispense évidemment pas d’apprécier l’opération pour elle-même : un bien en site patrimonial remarquable se revend sur un marché plus étroit qu’un appartement ordinaire, et l’engagement de neuf ans interdit d’en sortir rapidement.

Ce qu’il faut vérifier avant de s’engager

Trois vérifications commandent tout le reste, et elles se font dans cet ordre.

La zone, d’abord, en identifiant précisément le régime applicable à l’immeuble, puisque c’est lui qui détermine aussi le taux de 22 ou 30 %.

La nature des travaux ensuite, en obtenant la confirmation que le programme relève bien de travaux imposés ou autorisés au titre de la réglementation du secteur, et pas seulement d’une restauration soignée.

Le calendrier de paiement enfin, rapproché de la trajectoire d’impôt des quatre prochaines années : l’avantage se rattache aux versements, l’enveloppe court sur quatre ans, et l’excédent ne se reporte que trois ans. Une opération correctement montée mais mal calée dans le temps perd une partie de sa réduction sans que rien ne soit rattrapable après coup.

Compte tenu de la technicité de ce dispositif et des montants engagés, l’examen du dossier avec un professionnel du chiffre avant signature reste la précaution minimale.