Déficit foncier en nue-propriété : déduire des travaux sans percevoir de loyer

C’est l’un des paradoxes les plus mal compris de la fiscalité immobilière. Vous êtes nu-propriétaire d’un appartement, souvent à la suite d’une succession ou d’une donation avec réserve d’usufruit. La toiture est à refaire, les gros murs présentent des fissures, et selon le Code civil ces grosses réparations sont à votre charge. Pendant ce temps, c’est l’usufruitier (le parent survivant, le donateur) qui encaisse les loyers si le bien est loué. Question logique : puisque vous financez des dizaines de milliers d’euros de travaux sans toucher un centime de loyer, pouvez-vous au moins les déduire fiscalement, voire créer un déficit foncier ?

La réponse de l’administration fiscale est oui, mais sous conditions strictes. Cet article détaille le mécanisme, ses trois verrous et ses pièges, sources primaires à l’appui.

Le point de départ : qui paie quoi dans un démembrement

Le démembrement de propriété sépare deux droits sur un même bien. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (les loyers). Le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir en jouir, en attendant l’extinction de l’usufruit (généralement au décès de l’usufruitier), moment où il récupère la pleine propriété.

Cette séparation se prolonge sur les réparations. L’article 605 du Code civil pose la règle : “l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire”. L’article 606 énumère ces grosses réparations : “celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières”, ainsi que les digues et les murs de soutènement et de clôture, “aussi en entier”. Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien.

En clair : la charpente, la toiture complète, les murs porteurs et les voûtes pèsent en principe sur le nu-propriétaire ; le reste (petites réparations, entretien courant) relève de l’usufruitier. C’est précisément parce que le nu-propriétaire supporte ces dépenses lourdes que la question de leur déduction se pose.

La règle fiscale : trois conditions cumulatives

La doctrine administrative traite ce cas de façon frontale dans le BOFiP, à la référence BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16/09/2025, « Déficits subis par les nus-propriétaires »). Le paragraphe 70 énonce que “les nus-propriétaires qui supportent des dépenses destinées à financer l’acquisition ou à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, sont autorisés à déduire ces dépenses du revenu de leurs autres propriétés ou, s’ils ne possèdent pas d’immeuble en toute propriété, à constater un déficit foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun”.

Trois conditions cumulatives se dégagent de ce texte :

1. Le bien est effectivement donné en location à titre onéreux. Sans location réelle, il n’existe aucun revenu foncier auquel rattacher la dépense. Une location de complaisance ou un loyer symbolique ne suffit pas : la location doit être consentie dans des conditions normales.
2. Les revenus sont imposés au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. C’est l’usufruitier qui déclare les loyers ; le bien doit donc générer un revenu foncier taxé, et non relever d’un autre régime (par exemple une location meublée imposée en BIC chez l’usufruitier ne place pas les loyers dans la catégorie des revenus fonciers).
3. L’usufruitier ne se réserve pas la jouissance du local. Le même paragraphe 70 le précise sans ambiguïté : “les dépenses supportées par le nu-propriétaire ne sont donc pas admises en déduction des revenus fonciers lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance du local”. Si l’usufruitier habite le bien ou le laisse occuper gratuitement, la porte se ferme.

Autrement dit, la déduction n’est pas un droit attaché à la nue-propriété : elle est la contrepartie du fait que le bien produit, entre les mains de l’usufruitier, un revenu foncier imposable. Pas de revenu foncier taxé, pas de déduction.

Deux voies d’imputation selon votre patrimoine

Une fois les trois conditions réunies, le sort des travaux dépend de ce que le nu-propriétaire détient par ailleurs. Le BOFiP distingue deux situations.

Vous possédez d’autres biens loués en direct (pleine propriété). Les travaux financés sur le bien démembré viennent alors en déduction du revenu de vos autres propriétés. Ils réduisent votre revenu foncier global (déclaration n° 2044), au même titre que n’importe quelle charge déductible. Si le total des charges dépasse vos loyers, un déficit se crée.

Vous ne possédez aucun autre immeuble en toute propriété. Le paragraphe 70 prévoit expressément que vous pouvez alors “constater un déficit foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun”. C’est ici que le nu-propriétaire, qui ne perçoit pourtant aucun loyer, génère un véritable déficit foncier. Le paragraphe 70 confirme ainsi la mécanique d’imputation en renvoyant aux conditions de droit commun : le déficit foncier ainsi déterminé est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (article 156, I, 3° du CGI).

Dans les deux cas, on retombe sur le régime général du déficit foncier, avec ses plafonds et son report.

Le plafond et le report : le régime de droit commun s’applique

Le déficit foncier constaté par le nu-propriétaire n’obéit à aucune règle dérogatoire : il suit le plafond de droit commun. L’article 156, I, 3° du Code général des impôts fixe l’imputation sur le revenu global à 10 700 € par an. La fraction de déficit qui dépasse ce plafond, ainsi que la part provenant des intérêts d’emprunt, ne s’imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce plafond est porté à 21 400 € pour la fraction du déficit résultant de dépenses de rénovation énergétique permettant au logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (article 156, I, 3° du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 4 de la loi n° 2026-103 du 14 février 2026). Un nu-propriétaire qui finance la sortie de passoire thermique d’un bien loué par l’usufruitier peut donc, en théorie, bénéficier de ce plafond majoré, si les travaux et le saut de classe remplissent les conditions.

Point important sur le report : si le nu-propriétaire ne possède pas d’autres revenus fonciers, la fraction reportable au-delà de 10 700 € risque de rester « bloquée » faute de revenus fonciers futurs pour l’absorber. Le report sur dix ans ne s’impute en effet que sur des revenus fonciers, jamais sur le revenu global. C’est un paramètre de calibrage des travaux à anticiper : concentrer un chantier très lourd sur une seule année peut créer un surplus difficile à récupérer.

Quels travaux sont réellement déductibles

Ce n’est pas parce que le Code civil met une réparation à la charge du nu-propriétaire qu’elle est fiscalement déductible. Les deux logiques sont indépendantes. La déductibilité obéit à l’article 31, I, 1° du CGI, qui admet en déduction les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, mais exclut les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.

Le tableau ci-dessous croise les deux plans (civil et fiscal) pour les dépenses les plus fréquentes en nue-propriété.

Le point de vigilance classique : un chantier « travaux » qui glisse vers l’agrandissement (créer une pièce, surélever) fait sortir cette part de dépense du champ déductible, même si elle est bien supportée par le nu-propriétaire. La qualification précise des devis, ligne par ligne, conditionne le montant réellement imputable. Sur ce sujet, les critères sont détaillés dans notre article sur les travaux déductibles des revenus fonciers.

L’engagement de location : un décalage propre au démembrement

Le régime de droit commun impose une contrepartie à l’imputation sur le revenu global : “l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation” (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Une location interrompue avant ce terme peut entraîner la remise en cause du déficit imputé.

En démembrement, cette règle crée une tension particulière. C’est le nu-propriétaire qui impute le déficit, mais c’est l’usufruitier qui détient le droit de louer et maîtrise le bail. Le nu-propriétaire dépend donc d’une décision qui ne lui appartient pas : si l’usufruitier reprend la jouissance du bien ou cesse de le louer dans le délai, la sécurité de l’avantage fiscal du nu-propriétaire est fragilisée. Cette situation n’étant pas tranchée par un texte spécifique au démembrement, la prudence commande de formaliser en amont l’engagement de maintien en location avec l’usufruitier (par écrit) et de faire valider le montage par un notaire ou un conseil fiscal avant d’engager les dépenses.

Chaque titulaire a son propre plafond

Bonne nouvelle pour les configurations à plusieurs : en cas de démembrement, “chaque usufruitier, nu-propriétaire ou indivisaire bénéficie du plafond d’imputation s’il dépose une déclaration séparée” (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Le plafond de 10 700 € du nu-propriétaire est donc distinct de celui de l’usufruitier, et distinct de celui des autres nus-propriétaires en cas de démembrement partagé entre plusieurs héritiers.

Cette logique rejoint celle du déficit foncier en indivision, où le plafond se démultiplie par titulaire. Elle est particulièrement utile dans les démembrements issus d’une succession, où plusieurs enfants nus-propriétaires financent ensemble la remise en état d’un bien dont un parent conserve l’usufruit : chacun peut imputer, dans sa propre limite, la quote-part de travaux qu’il a effectivement supportée.

Et le micro-foncier ?

Le régime micro-foncier (article 32 du CGI), applicable de plein droit tant que le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € avec un abattement forfaitaire de 30 %, ne concerne pas directement le nu-propriétaire qui ne perçoit aucun loyer : il suppose la perception de recettes foncières. C’est l’usufruitier, qui encaisse les loyers, qui pourrait relever du micro-foncier ou du régime réel. Mais attention : tant que l’usufruitier est au micro-foncier, il ne déduit aucune charge réelle. Pour que le nu-propriétaire puisse déduire ses travaux, il déclare au régime réel ses propres charges (via sa déclaration n° 2044) ; l’articulation avec le régime de l’usufruitier mérite d’être vérifiée au cas par cas avec un conseil, car la doctrine subordonne la déduction du nu-propriétaire à l’imposition des loyers dans la catégorie des revenus fonciers, sans exiger un régime déclaratif identique.

À retenir

Le nu-propriétaire n’est pas un contribuable « fantôme » : lorsqu’il finance des travaux de conservation sur un bien démembré effectivement loué par l’usufruitier, il peut déduire ces dépenses et, à défaut d’autres revenus fonciers, constater un déficit foncier imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques). Trois verrous conditionnent tout : location réelle, loyers imposés en revenus fonciers chez l’usufruitier, et absence de jouissance réservée par ce dernier. La nature des travaux (article 31 du CGI) et l’engagement de location de trois ans complètent le tableau.

Ce montage, courant après une succession ou une donation avec réserve d’usufruit, est solide sur le plan doctrinal mais exigeant sur la forme. Le décalage entre celui qui paie (le nu-propriétaire) et celui qui loue (l’usufruitier) crée des zones de vigilance que seul un écrit clair entre les parties permet de sécuriser.

Ce contenu est un guide d’information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute décision engageant votre situation fiscale ou le démembrement lui-même, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un professionnel du chiffre.