C’est l’une des situations les plus mal vécues du métier de bailleur, et l’une des plus mal traitées fiscalement. Le locataire ne paie plus, les charges continuent de tomber, la procédure démarre, et arrive le moment de remplir la déclaration avec une question simple en tête : puis-je au moins déduire tout cela ?
La réponse tient en une phrase, et elle surprend souvent. Le loyer impayé, non. Presque tout le reste, oui.
Le principe qui règle la moitié des questions
Les revenus fonciers relèvent d’une comptabilité de caisse. La notice officielle de la déclaration n° 2044 le pose dès la rubrique 211 : les recettes brutes comprennent les loyers perçus dans l’année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent. Un arriéré encaissé en 2025 mais dû au titre de 2023 se déclare en 2025. Un loyer d’avance encaissé en 2025 pour 2026 se déclare également en 2025.
La conséquence est immédiate : un loyer que vous n’avez jamais encaissé n’entre jamais dans vos recettes. Il n’y a donc rien à déduire, puisqu’il n’y a rien eu à imposer. Beaucoup de bailleurs vivent cette absence de déduction comme une injustice supplémentaire, alors qu’elle est la contrepartie logique d’un avantage déjà acquis : vous ne payez pas d’impôt sur un revenu que vous n’avez pas touché.
La perte reste entière sur votre trésorerie. Elle est simplement neutre sur votre impôt, et c’est tout ce que le droit fiscal peut faire ici.
La ligne 213 ne sert d’ailleurs pas qu’aux indemnités d’assurance : elle accueille aussi toutes les recettes accessoires du bailleur, de l’antenne-relais au droit d’affichage.
Les charges que vous avez payées à la place du locataire
C’est le vrai gisement de déduction, et il est largement ignoré.
En temps normal, les dépenses qui incombent au locataire et que vous acquittez pour son compte ne sont pas déductibles : chauffage, éclairage, entretien des ascenseurs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, location de compteur. La notice l’indique clairement à la rubrique 211, et ajoute la symétrie qui va avec : les remboursements de ces dépenses par le locataire ne sont pas imposables non plus. L’opération est neutre des deux côtés.
Le régime bascule quand le locataire s’en va sans avoir remboursé. La rubrique 225 de la 2044, intitulée « charges récupérables non récupérées au départ du locataire », rend déductibles ces dépenses dès lors que vous n’avez pas pu en obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ.
Deux précisions comptent, et ce sont elles qui font la différence sur un dossier réel.
La déduction n’est pas limitée à la dernière année. La notice précise que ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année du départ comme au titre des autres années depuis l’entrée du locataire dans le logement. Un locataire installé depuis quatre ans qui part en laissant un arriéré de charges accumulé sur toute la période ouvre donc une déduction sur l’ensemble, pas seulement sur la dernière année.
Mais on ne déduit jamais deux fois. La notice ferme la porte explicitement : le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire qui a déjà été pris en compte pour la détermination des revenus fonciers d’années antérieures n’est pas admis en déduction. Si une charge est déjà passée dans votre 2044 d’une année précédente, elle est sortie du jeu.
La notice cite deux cas typiques où la situation se produit : le dépôt de garantie insuffisant pour couvrir les charges à l’expiration du bail, et le logement qui reste vacant entre la résiliation et la conclusion d’un nouveau bail.
Le dépôt de garantie, et le cas où l’on peut ne rien écrire
Les sommes que vous prélevez sur le dépôt de garantie conservé pour financer des charges locatives sont déductibles ligne 225.
La notice ajoute une simplification que peu de bailleurs connaissent : vous pouvez vous abstenir d’en faire état lorsque le chiffre à indiquer en déduction est identique à celui à déclarer en recettes. Quand l’opération se neutralise, vous n’êtes donc pas obligé de l’inscrire des deux côtés de la déclaration.
C’est une facilité, pas une dispense. Dès que les montants diffèrent, par exemple parce que le dépôt ne couvre qu’une partie des charges dues, il faut renseigner les deux lignes.
L’assurance loyers impayés fonctionne dans les deux sens
Le point mérite d’être compris avant de souscrire, pas après.
La prime est déductible. La rubrique 223 range parmi les primes d’assurance déductibles celles qui couvrent le risque d’impayés de loyers, aux côtés de l’incendie, du dégât des eaux, du vol ou de la responsabilité civile du propriétaire non occupant.
L’indemnité est imposable. La rubrique 213 vise expressément les contrats dits de garantie de loyers, qui consistent à verser au propriétaire un revenu de substitution à la perte de loyers subie du fait de la vacance du logement ou du non-paiement par le locataire. Ces sommes sont des recettes brutes diverses.
La cohérence est totale : ce qui remplace un loyer imposable est imposable. Mais l’effet de trésorerie n’est pas neutre pour autant, puisque l’indemnité arrive dans une année où vos charges sont déjà élevées. C’est précisément le genre de situation qui peut faire basculer le résultat foncier en négatif, et donc créer un déficit foncier.
Même logique pour les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance destinées à financer des charges déductibles : elles se déclarent en recettes, et c’est le reste à charge qui nourrit réellement la déduction.
Les frais de procédure sont déductibles, les frais de gestion sont forfaitisés
Deux régimes différents cohabitent, et les confondre coûte de l’argent.
Les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. La notice y range les honoraires versés notamment à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert, ainsi que les autres frais de procédure supportés pour le règlement de différends, les droits et taxes suivant pour leur part le régime des impôts déductibles. Une procédure de recouvrement ou d’expulsion entre dans ce cadre.
Les autres frais de gestion, en revanche, sont forfaitisés à 20 € par local. Y entrent les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone, les petites acquisitions de matériel et de mobilier de bureau, et les frais d’enregistrement des baux. La notice est catégorique : ce forfait est réputé couvrir l’ensemble de ces frais, et aucun complément de déduction n’est possible lorsque leur montant réel est supérieur à 20 €.
Autrement dit, les dizaines d’heures et les kilomètres qu’un impayé vous coûte ne se déduisent pas. Les honoraires du professionnel que vous mandatez, si. C’est un argument de plus pour formaliser la procédure plutôt que de la mener soi-même.
L’indemnité d’éviction : déductible seulement si c’est pour relouer
Quand la sortie se négocie plutôt qu’elle ne se juge, la question de l’indemnité d’éviction se pose. La rubrique 226 en fait une déduction conditionnelle à son objet.
Elle est déductible lorsqu’elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions. Elle ne l’est pas lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital. La notice donne trois exemples de non-déduction : la reprise des locaux pour l’usage personnel du propriétaire, la reprise pour les revendre libres de toute location, et la reprise pour en permettre la démolition.
Le critère n’est donc pas le montant, ni la forme de l’accord, mais ce que vous faites du logement ensuite. Verser une indemnité pour reloger plus cher est une charge de la propriété ; la verser pour vendre libre est un coût d’opération patrimoniale.
Dans la même rubrique, les frais de relogement d’un locataire pendant des travaux affectant le logement loué sont déductibles s’ils sont exposés en vue de la conservation d’un revenu, au sens de l’article 13 du code général des impôts, et si leur engagement comme leur montant relèvent d’une gestion normale.
Quand l’année d’impayé finit en déficit foncier
Additionnez : des loyers absents ou partiels, des charges locatives payées sans contrepartie, des frais de procédure, une prime d’assurance, la taxe foncière qui tombe quand même. Le résultat foncier de l’année peut parfaitement devenir négatif sans qu’aucun travaux n’ait été engagé.
Ce déficit suit alors le régime de droit commun décrit dans notre guide du déficit foncier : la part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et le surplus se reporte dix ans sur les revenus fonciers. Le détail des plafonds est dans notre article dédié au plafond du déficit foncier, et les lignes à remplir dans notre guide de la déclaration 2044.
Une réserve pratique : ce mécanisme suppose le régime réel. Un bailleur au micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, ne déduit rien de tout cela, et un exercice d’impayé est justement le moment où l’arbitrage entre les deux régimes mérite d’être refait. Voir micro-foncier ou régime réel.
Le récapitulatif, en une lecture
| Situation | Traitement fiscal |
|---|---|
| Loyer non encaissé | Ni déclaré, ni déduit |
| Arriéré encaissé cette année | Recette de l’année d’encaissement (ligne 211) |
| Charges locatives payées pour le locataire, remboursées | Ni déduites, ni imposées |
| Charges locatives non récupérées au 31 décembre de l’année du départ | Déductibles (ligne 225) |
| Charge déjà déduite une année antérieure | Non déductible une seconde fois |
| Dépôt de garantie affecté aux charges | Déductible (ligne 225), mention facultative si l’opération est neutre |
| Indemnité de garantie de loyers perçue | Recette imposable (ligne 213) |
| Prime d’assurance impayés | Déductible (ligne 223) |
| Honoraires d’avocat, d’huissier, de notaire | Déductibles (frais de procédure, rubrique 221) |
| Téléphone, courrier, déplacements | Forfait de 20 € par local, sans complément |
| Indemnité d’éviction pour relouer | Déductible (ligne 226) |
| Indemnité d’éviction pour vendre libre, reprendre ou démolir | Non déductible |
Ce que cet article ne remplace pas
Les règles ci-dessus sont celles de la notice officielle du millésime 2026, applicable aux revenus 2025. Elles décrivent le traitement fiscal, pas la stratégie de recouvrement, qui relève du droit locatif et dont les délais conditionnent souvent le montant final de la perte. Un impayé installé, une procédure engagée ou une négociation d’éviction méritent l’avis d’un professionnel, et la vérification de la notice du millésime correspondant à l’année que vous déclarez. Les autres pièges classiques de la déclaration sont réunis dans notre article sur les erreurs à éviter.