Glossaire de la fiscalité du bailleur
Les termes qui reviennent sans arrêt dès qu'on parle de travaux, de loyers et d'impôt, définis en deux ou trois phrases. Chaque définition renvoie au guide qui la traite en entier, avec ses sources.
- Déficit foncier
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Résultat négatif d'un bien loué nu : les charges déductibles de l'année dépassent les loyers encaissés. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- Revenu global
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L'ensemble des revenus imposables du foyer fiscal, toutes catégories confondues (salaires, pensions, revenus fonciers…). C'est sur lui que s'impute la part déductible du déficit foncier, ce qui explique l'effet immédiat du dispositif sur l'impôt de l'année.
- Revenu brut foncier
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Le total des loyers et recettes encaissés au titre des biens loués nus, avant déduction des charges. C'est le point de départ du calcul sur le formulaire 2044.
- Régime réel (revenus fonciers)
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Régime d'imposition qui permet de déduire les charges pour leur montant réel, et donc de créer un déficit foncier. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, et sur option en dessous.
- Micro-foncier
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Régime simplifié applicable sous 15 000 € de revenus fonciers bruts : un abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction de charges. Aucun déficit foncier n'est possible sous ce régime.
- Tranche marginale d'imposition (TMI)
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Le taux d'imposition qui s'applique à la dernière tranche de revenus du foyer. C'est lui qui détermine l'économie d'impôt réelle d'un déficit foncier : le même déficit ne vaut pas la même chose à 11 % et à 41 %.
- Prélèvements sociaux
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Contributions de 17,2 % qui frappent les revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers, en plus de l'impôt sur le revenu.
- Imputation
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L'opération qui consiste à retrancher un déficit d'un revenu imposable. Le déficit foncier suit un ordre imposé : les loyers couvrent d'abord les intérêts d'emprunt, puis les autres charges.
- Report déficitaire
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La fraction de déficit qui n'a pas pu s'imputer l'année même. Elle reste utilisable pendant dix ans, mais sur les seuls revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
- Charges déductibles
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Les dépenses que le bailleur peut retrancher de ses loyers au régime réel : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, provisions de copropriété.
- Travaux d'amélioration
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Travaux qui apportent un équipement ou un confort nouveau sans modifier la structure du bâti. Ils sont déductibles, à la différence des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement, qui ne le sont pas.
- Passoire thermique
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Logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Les loyers de ces logements sont gelés depuis le 24 août 2022, et leur location est progressivement interdite : G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034.
- DPE
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Diagnostic de performance énergétique. Il classe le logement de A à G, conditionne le droit de louer et l'accès aux aides, et détermine le gain de classe qui ouvre le plafond majoré de 21 400 €.
- Plafond majoré (21 400 €)
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Doublement temporaire du plafond d'imputation sur le revenu global, pour les travaux qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Il vise les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
- LMNP
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Loueur en meublé non professionnel. Statut applicable à la location d'un logement équipé du mobilier obligatoire, tant que les recettes restent sous 23 000 € par an ou sous les autres revenus d'activité du foyer.
- Micro-BIC
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Régime forfaitaire de la location meublée : un abattement de 50 % remplace la déduction des charges, sous un seuil de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Les meublés de tourisme non classés relèvent d'un abattement de 30 % et d'un seuil de 15 000 €.
- Amortissement
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Charge comptable non décaissée qui étale le coût du bâti et du mobilier sur leur durée d'usage. Elle réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie, mais ne peut jamais créer ni aggraver un déficit (article 39 C du CGI).
- Réintégration des amortissements
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Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP minorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Une partie de l'économie annuelle est donc reprise à la revente.
- Plafonnement des niches fiscales
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Limite globale de 10 000 € par an applicable aux avantages fiscaux. Le déficit foncier y échappe : c'est une règle de détermination du revenu, pas une réduction d'impôt.
- Formulaire 2044
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Déclaration annexe des revenus fonciers au régime réel. C'est elle qui porte le calcul du résultat foncier et le report du déficit vers la déclaration 2042.
Ces définitions sont volontairement courtes et ne remplacent pas la lecture du guide correspondant, où chaque chiffre est daté et rattaché à sa source officielle. Voir aussi notre méthode de vérification.