LMNP : s’immatriculer et obtenir son SIRET sur le guichet unique

Le premier acte administratif d’un loueur en meublé n’est ni fiscal ni comptable : c’est une déclaration de début d’activité, à déposer dans les quinze jours qui suivent la mise en location. Elle débouche sur un numéro SIRET, sans lequel la suite du parcours (option pour le régime réel, déclaration de résultats, espace professionnel) reste inaccessible. Depuis la bascule du 1er janvier 2023, cette formalité ne passe plus par un centre de formalités des entreprises ni par un formulaire papier, mais par un guichet unique en ligne.

Cet article traite uniquement de cette procédure d’immatriculation. Les conditions d’accès au statut lui-même (mobilier obligatoire, seuils de bascule vers le statut professionnel) sont détaillées dans notre guide des conditions du statut LMNP.

Pourquoi un loueur non professionnel doit tout de même s’immatriculer

La logique surprend souvent les propriétaires qui viennent de la location nue. En location vide, aucune immatriculation n’est demandée : les loyers sont des revenus fonciers, déclarés sur la déclaration de revenus. En location meublée, le raisonnement change de catégorie. Les revenus tirés de la location de locaux meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (impots.gouv.fr, page « Les locations meublées », modifiée le 08/04/2026). Fiscalement, l’activité est traitée comme une activité économique, et non comme la simple perception d’un revenu de patrimoine.

De cette qualification découle l’obligation déclarative. La même page l’énonce sans nuance : « Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous devez vous immatriculer. » Le caractère non professionnel du statut, qui tient aux seuils de recettes de l’article 155, IV du code général des impôts, n’exonère donc pas de la formalité. Il ne joue que sur le traitement fiscal et social qui suivra, question développée dans notre article sur la frontière entre LMNP et LMP.

Selon impots.gouv.fr, la démarche remplit trois fonctions : obtenir un numéro SIRET, faire connaître l’existence de l’activité et indiquer le régime d’imposition retenu.

Le délai : quinze jours après le premier jour de location

Les deux pages de référence d’impots.gouv.fr convergent sur la durée et divergent légèrement sur la formulation du point de départ. La question fréquente consacrée au sujet, modifiée le 08/07/2026, retient « les quinze jours qui suivent le premier jour de location ». La page générale sur les locations meublées, modifiée le 08/04/2026, retient « les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité ». La foire aux questions publiée par la DGFiP en mars 2026 reprend la même règle : l’enregistrement doit intervenir « dans les 15 jours suivant le début de la location ».

Ce délai court donc à compter de la mise en location effective, et non de la signature de l’acte d’achat, ni de la fin d’un chantier de rénovation, ni de la publication d’une annonce. Un logement acquis en janvier et loué en septembre déclenche l’obligation en septembre.

Les pages officielles consultées ne mentionnent pas de sanction spécifique attachée au seul dépassement de ce délai. Cela ne rend pas le retard anodin : sans SIRET, un loueur au régime réel ne peut pas créer l’espace professionnel exigé pour télétransmettre sa déclaration de résultats n° 2031, et le retard administratif se répercute alors sur le dépôt de la déclaration fiscale elle-même.

Ce que la bascule du guichet unique a changé

La réforme est structurelle et date de la loi PACTE. Le guichet unique le rappelle sur sa page « Le cadre juridique » : la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 prévoit qu’à partir du 1er janvier 2023, l’ensemble des formalités d’entreprise doit être déposé en ligne auprès d’un organisme unique, en remplacement des six réseaux de centres de formalités des entreprises qui recueillaient les dossiers, majoritairement sur papier. Ces six réseaux étaient les chambres de commerce et d’industrie, les chambres de métiers et de l’artisanat, les chambres d’agriculture, les greffiers des tribunaux de commerce, l’URSSAF et les services des impôts des entreprises. Le service est opéré par l’INPI.

L’INPI précise de son côté que le guichet se substitue à 56 formulaires CERFA et que toutes les démarches qui y sont réalisées alimentent directement le registre national des entreprises. Conséquence pratique pour un loueur en meublé : le dépôt papier n’est plus le canal indiqué par l’administration, et les contenus qui renvoient encore au formulaire P0i comme voie normale d’immatriculation décrivent un état du droit antérieur à 2023. La référence à jour est celle publiée par impots.gouv.fr et par le guichet lui-même.

Deux adresses coexistent et mènent au même service : formalites.entreprises.gouv.fr pour la partie informative et le point d’entrée, procedures.inpi.fr pour l’environnement sécurisé de dépôt. La question fréquente d’impots.gouv.fr cite d’ailleurs les deux.

Le parcours concret sur le guichet

La DGFiP a publié sur le guichet un guide pas-à-pas spécifiquement consacré au loueur en meublé non professionnel (version du 04/12/2023), qui reste le document de référence mis en ligne pour ce cas d’usage. Il décrit une formalité de création d’entreprise en personne physique, avec plusieurs points de blocage identifiés.

L’adresse de l’établissement. Le guide indique qu’elle doit être celle du lieu de situation de l’immeuble mis en location, et non le domicile du bailleur. Ce point est structurant pour la suite, notamment pour la cotisation foncière des entreprises, due au lieu du bien.

La définition de l’activité, en quatre niveaux. C’est l’étape où beaucoup de déclarants se perdent, faute de trouver un libellé « LMNP » dès le premier écran. Le guide, dans sa version du 04/12/2023, décrit le chemin suivant : Activités de services, puis Location, puis Location de biens immobiliers, puis Loueur en meublé non professionnel. Une réserve s’impose sur ce point : ce même guide annonce, en diapositive 13, que la suppression de la mention « à titre professionnel » deviendra effective lors d’une prochaine mise à jour du guichet. Les libellés ont donc pu évoluer depuis décembre 2023, et c’est le seul document officiel dédié encore en ligne. Le guide ajoute que, en cas de location de logements meublés avec prestations hôtelières, la quatrième sélection diffère et vise le libellé correspondant à ces prestations. Cette bifurcation n’est pas neutre : la fourniture d’au moins trois prestations de nature para-hôtelière fait basculer l’activité hors du régime fiscal de la location meublée (BOI-BIC-CHAMP-40-10, version en vigueur depuis le 15/04/2026).

Les champs bloquants. Le guide signale notamment que la déclaration de contrat d’appui est un champ bloquant auquel un loueur en meublé non professionnel doit répondre par la négative, et qu’il faut répondre positivement à l’une des questions relatives à l’adresse de l’entreprise. La pièce d’identité est une pièce jointe obligatoire.

Les options fiscales. Le formulaire demande de sélectionner le régime d’imposition des bénéfices. Ce choix est déclaratif à ce stade et ne remplace pas les règles de fond du micro-BIC et du réel, développées plus bas.

La signature et la transmission. Le déclarant valide, signe et coche la case confirmant l’exactitude des données. « Une fois signée, la formalité est adressée automatiquement à l’INSEE », précise le guide.

Le guichet consacre une page entière à ce sujet : la publication de l’adresse de l’entreprise et de ses établissements y est présentée comme une obligation légale, au titre notamment des articles L123-50 et L123-52 du code de commerce pour ce qui concerne le registre national des entreprises. Pour un bailleur, l’adresse de l’établissement étant celle du logement loué, c’est cette adresse-là qui figure dans les registres de publicité légale. À distinguer d’un avertissement voisin, qui vise le cas particulier du déclarant choisissant de domicilier son entreprise à son domicile personnel : c’est alors son adresse privée qui est diffusée.

Qui délivre le SIRET, et comment le récupérer

Le SIRET n’est pas attribué par l’INPI ni par les impôts, mais par l’INSEE, destinataire automatique de la formalité signée. La fiche officielle sur les numéros d’identification des entreprises (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F31190, vérifiée le 03/04/2026) rappelle la mécanique : le SIREN identifie l’entreprise sur 9 chiffres, le SIRET identifie chaque établissement sur 14 chiffres, soit les 9 chiffres du SIREN suivis de 5 chiffres propres à l’établissement. Ces numéros sont attribués lors de l’immatriculation sur le guichet, sans démarche supplémentaire, et se consultent dans l’espace personnel du guichet.

Sur les délais de traitement, l’INPI indique, tous types de formalités confondus, que la moitié des demandes sont traitées et validées en une journée. Cette statistique porte sur l’ensemble des formalités déposées, et non spécifiquement sur les loueurs en meublé : elle donne un ordre de grandeur, pas une garantie de délai pour un dossier donné. En cas de blocage, l’assistance INPI Direct est joignable au 01 56 65 89 98, de 9h à 18h les jours ouvrés.

SIRET et régime micro-BIC : ne pas confondre deux étapes

L’immatriculation est une formalité d’existence. Le régime d’imposition est une règle de calcul. Les deux se croisent au moment de remplir le formulaire, puisque le guichet demande d’indiquer le régime retenu, mais ils n’obéissent pas à la même logique.

Le micro-BIC s’applique de plein droit tant que les recettes restent sous les seuils fixés par le code général des impôts, avec un abattement forfaitaire qui remplace toute déduction de charges. Pour les revenus de l’année 2025, impots.gouv.fr rappelle un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, et un seuil de 77 700 € avec un abattement de 50 % pour les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme classés et les autres locations meublées. L’évolution de ces seuils et la comparaison avec le régime réel sont traitées dans notre article dédié au choix entre micro-BIC et régime réel ; le cas particulier des locations saisonnières est développé dans notre analyse de la fiscalité des meublés de tourisme.

Le point de jonction avec l’immatriculation est simple à retenir. La foire aux questions de la DGFiP de mars 2026 le formule ainsi : au régime réel, résident ou non résident, le loueur doit créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour télédéclarer ses résultats (formulaire 2031 et annexes). Cet espace suppose un numéro d’identification. Sans SIRET, pas d’espace professionnel ; sans espace professionnel, pas de régime réel praticable, donc pas d’amortissement ni de charges réelles déductibles.

Après l’immatriculation : CFE, modifications, cessation

L’obtention du SIRET n’épuise pas les obligations déclaratives liées au démarrage.

La cotisation foncière des entreprises. Les loueurs en meublé y sont imposables, sous réserve des exonérations prévues, et impots.gouv.fr indique que, quel que soit le régime d’imposition retenu, une déclaration initiale n° 1447 C-SD doit être souscrite la première année de location du local, au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien. Une déclaration n° 1447 M-SD suit ensuite, uniquement en cas de modification.

Les modifications. Changement d’adresse, ajout d’un logement, changement de régime : la formalité se dépose sur le même guichet, à partir du numéro SIREN. Le guide de la DGFiP prévient que tous les champs bloquants doivent être remplis, même ceux qui ne font pas l’objet de la modification.

La cessation. Elle doit être déclarée dans le mois suivant la date à laquelle la cessation est intervenue, indique impots.gouv.fr, la radiation permettant d’informer les impôts, l’URSSAF, l’INSEE et les registres publics. Le guide précise que la finalisation exige une signature électronique, avec un choix entre un certificat électronique avancé, dont l’obtention auprès d’un fournisseur est payante, et une signature simple avec authentification forte via FranceConnect+, gratuite. Négliger cette étape laisse une activité ouverte dans les fichiers administratifs, avec des avis de CFE qui continuent d’arriver.

Ce qu’il faut retenir

L’immatriculation d’un loueur en meublé est une formalité courte mais non facultative, et son calendrier est serré : quinze jours après la mise en location, sur le guichet des formalités des entreprises. Le parcours n’a rien d’intuitif, en particulier la sélection de l’activité en quatre niveaux et le choix de l’adresse d’établissement, ce qui explique que le guichet publie un guide pas-à-pas dédié à ce cas d’usage. Le SIRET, délivré à la suite de la transmission automatique à l’INSEE, conditionne ensuite tout le volet fiscal : espace professionnel, déclaration de résultats, gestion de la CFE.

Le reste (choix du régime, calcul de l’amortissement, arbitrage entre statut professionnel et non professionnel) se joue après, sur d’autres terrains. Les obligations sociales éventuelles, distinctes des obligations fiscales, sont abordées dans notre article sur les cotisations sociales du loueur en meublé.

Ce contenu est un guide d’information générale, à jour des sources officielles consultées le 29 juillet 2026. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : pour une situation particulière, notamment en cas de pluralité de biens, de démembrement ou de détention par une société, rapprochez-vous d’un professionnel du chiffre.