C’est une des questions les plus posées par les bailleurs, et l’une des plus mal comprises : un logement qui ne rapporte rien coûte quand même de la taxe foncière, des charges de copropriété, parfois un crédit et souvent des travaux. Peut-on au moins déduire tout cela des revenus fonciers des autres biens ?
La réponse par défaut est non. Et l’exception qui permet de basculer au oui ne tient pas à la durée de la vacance, ni au montant des travaux, mais à un seul élément : ce que vous pouvez prouver de votre intention de louer.
Le point de départ : la vacance vaut jouissance
La doctrine range les logements vacants dans une catégorie qui surprend au premier abord. Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements qu’il occupe lui-même, de ceux qu’il met gratuitement à disposition d’un tiers sans contrat, de ceux qu’il laisse vacants, et de ceux qu’il loue fictivement.
Autrement dit, aux yeux du fisc, un appartement vide n’est pas un appartement en attente de rapporter : c’est un appartement dont vous conservez la disposition, au même titre qu’une résidence secondaire.
La conséquence : exonéré d’un côté, non déductible de l’autre
Le II de l’article 15 du code général des impôts prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Vous n’êtes donc pas imposé sur la valeur locative de votre logement vide, ce qui paraît une bonne nouvelle.
La doctrine énonce immédiatement la contrepartie, et c’est là que le sujet devient concret : l’exonération a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles.
La logique est symétrique et elle est constante en fiscalité : un bien qui ne produit pas de revenu imposable ne génère pas de charge déductible. Ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni les intérêts d’emprunt, ni les travaux ne viennent alors réduire vos autres revenus fonciers.
L’exception qui décide de tout
La doctrine réserve expressément une situation, et c’est elle qu’il faut connaître : celle des propriétaires qui destinent ces locaux à la location.
La formulation exacte mérite d’être lue mot à mot : ne sont pas considérés comme étant réservés à la jouissance de leur propriétaire les locaux vacants que celui-ci établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet, même s’il les occupait précédemment. Le Conseil d’État l’a jugé dès 1974.
Trois éléments s’y cachent :
- « établit » : la charge de la preuve pèse sur vous, pas sur l’administration ;
- « avoir mis en location » : il ne suffit pas d’avoir l’intention, il faut avoir agi ;
- « toutes diligences » : la recherche doit être réelle et sérieuse, pas symbolique.
Une vacance de deux mois entre deux baux, avec un mandat en cours et des visites organisées, ne pose aucune difficulté. Un logement vide depuis dix-huit mois sans une annonce est une autre affaire.
Ce que le Conseil d’État a refusé
La doctrine cite plusieurs décisions, et elles sont instructives parce qu’elles montrent où se situe la ligne.
Le logement mis en vente. Un logement demeuré vacant durant l’année entière a été rangé dans le champ de l’exonération, alors même qu’il avait été vidé de ses meubles, mis en vente et laissé accessible à un acquéreur éventuel. Chercher un acheteur n’est pas chercher un locataire, et la disponibilité du bien pour des visites ne vaut pas diligence de mise en location.
Le logement qu’on n’a pas offert. Un appartement dont le contribuable s’est abstenu de l’offrir à la location, resté vacant deux années et loué seulement plus tard pendant une partie d’année, relève également de l’exonération, donc de la non-déductibilité.
Les immeubles en travaux. Le cas le plus utile pour un bailleur rénovateur : deux immeubles que le contribuable n’avait ni donnés, ni offerts en location, dans lesquels il avait fait procéder à d’importants travaux. La déduction a été refusée, et le Conseil d’État a précisé que le fait que les immeubles aient été revendus ultérieurement, et que leur prix ait servi à acquérir des appartements affectés à la location, était sans influence.
La jouissance pendant le chantier. Enfin, un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance pendant qu’il y fait exécuter des travaux entre lui aussi dans le champ de l’exonération.
Il faut lire ces décisions ensemble : ce n’est pas le chantier qui pose problème, c’est l’absence de démarche de mise en location pendant ou après. Un bien rénové pour être loué, avec une recherche de locataire engagée, n’est pas dans la même situation qu’un bien rénové sans que rien n’atteste du projet locatif.
Le logement prêté à un proche suit la même règle
La question revient sans cesse et relève exactement du même mécanisme. Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements qu’il met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location. Loger gratuitement un enfant, un parent ou un ami place donc le bien dans la catégorie des logements exonérés, avec la même contrepartie : aucune charge déductible.
La jurisprudence citée par la doctrine est sans ambiguïté sur deux cas courants. Un appartement mis gratuitement à la disposition de la mère du contribuable relève de l’exonération. Et un logement mis à la disposition d’un fils y relève également, dès lors que le propriétaire n’apporte pas la preuve du versement effectif d’un loyer et qu’il a déclaré n’avoir perçu aucun revenu foncier pour ce bien durant les années en litige.
Le critère est donc le loyer réellement payé, pas le lien de parenté. Une location à un proche moyennant un loyer effectivement versé, et déclaré, reste une location ordinaire. Un bail de façade sans flux financier est un prêt à usage, et le Conseil d’État range également dans l’exonération les logements loués fictivement. Les sociétés civiles non transparentes qui mettent gratuitement leurs locaux à la disposition de leurs membres sont traitées de la même manière.
Le cas de la construction neuve
La doctrine prévoit une seconde échappatoire, plus exigeante encore. Ne sont pas considérés comme réservés à la jouissance les immeubles en cours de construction lorsque le contribuable a manifesté clairement, auprès de l’administration, son intention d’utiliser le logement une fois achevé pour se procurer des revenus fonciers par voie de location, et que cette intention a été confirmée par la constatation d’une utilisation de cette nature dès l’achèvement.
Deux conditions cumulatives, donc : une intention exprimée à l’administration avant, et une location effective dès l’achèvement. Une intention non suivie d’effet ne suffit pas.
Constituer la preuve, en pratique
La doctrine ne publie aucune liste de justificatifs. Elle exige que vous établissiez avoir mis le bien en location, ce qui renvoie à la preuve par tous moyens. Le principe de prudence est donc simple : ce qui n’a pas laissé de trace n’existera pas le jour où on vous le demandera.
Concrètement, cela signifie conserver ce qui date et ce qui prouve une démarche vers l’extérieur : mandat confié à une agence, annonces avec leur date de publication, échanges avec des candidats, comptes rendus de visites, éventuelles réponses négatives. Ce ne sont pas des obligations légales, ce sont les éléments qui permettront de répondre à la seule question qui compte : avez-vous réellement cherché un locataire, et pouvez-vous le montrer ?
Le même réflexe s’applique aux travaux, dont la justification obéit à ses propres exigences, détaillées dans notre article sur les justificatifs de travaux face à un contrôle fiscal.
Deux points à ne pas manquer
Les recettes accessoires restent imposables. L’exonération porte sur le revenu en nature correspondant à la disposition du logement, pas sur le reste. Si l’immeuble vacant continue de produire une redevance d’antenne-relais ou d’affichage, elle demeure imposable dans les conditions de droit commun. Le sujet est traité dans notre guide des recettes accessoires du bailleur.
Les monuments historiques font exception. La doctrine réserve leur cas au moment même où elle pose l’impossibilité de déduire : les propriétaires d’immeubles historiques sont autorisés, sous certaines conditions, à déduire de leur revenu global une partie des charges foncières qu’ils supportent, même s’ils occupent l’immeuble. C’est l’une des singularités de ce régime, que nous détaillons dans notre article sur les monuments historiques.
Ce que cela change pour un projet de déficit foncier
L’enjeu est direct. Un bailleur qui achète un bien à rénover et engage 40 000 € de travaux avant toute mise en location joue l’essentiel de son avantage fiscal sur ce point : si le bien n’est pas regardé comme destiné à la location, les travaux ne créent aucun déficit foncier et l’économie d’impôt attendue disparaît.
La conclusion pratique tient en une phrase : la mise en location ne se prépare pas après le chantier, elle se documente pendant. Sur le calendrier de paiement des travaux et son effet sur le déficit, voir notre article quand payer ses travaux, et sur les plafonds applicables, le plafond du déficit foncier.
Ce que cet article ne remplace pas
Les règles exposées ici sont celles de la doctrine publiée au BOFiP et des décisions du Conseil d’État qu’elle cite. Elles donnent le critère, pas l’appréciation de votre dossier, qui dépendra de faits précis : durée de la vacance, nature des démarches, cohérence entre l’usage annoncé et l’usage constaté. Un bien resté longtemps vide, une rénovation lourde avant première location ou une vacance qui se prolonge méritent l’avis d’un professionnel avant la déclaration, pas après la notification.