CFE et LMNP : qui paie, combien, et ce que change la première année

La cotisation foncière des entreprises est la mauvaise surprise classique du loueur en meublé. Un particulier achète un studio, le meuble, le loue à l’année, déclare ses loyers en BIC, et reçoit dix-huit mois plus tard un courrier du service des impôts des entreprises. La question qui suit est toujours la même : pourquoi un impôt d’entreprise pour un seul appartement ?

La réponse tient en une ligne du Code général des impôts, complétée par trois amortisseurs qu’il faut connaître pour ne pas payer plus que nécessaire, et par une déclaration qu’un très grand nombre de loueurs oublient de déposer.

Pourquoi la location meublée est dans le champ de la CFE

L’article 1447, I du CGI pose le principe : la cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Le deuxième alinéa referme la porte pour le meublé : “pour l’établissement de la cotisation foncière des entreprises, les activités de location ou de sous-location d’immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation, sont réputées exercées à titre professionnel”.

Le mot important est “réputées”. Il ne s’agit pas d’apprécier au cas par cas si le loueur se comporte comme un professionnel : la loi le décide à sa place. La location meublée n’étant pas une location d’immeuble nu à usage d’habitation, elle est par construction dans le champ. Le fait de relever du statut de loueur en meublé non professionnel, et non du statut de loueur en meublé professionnel, n’a aucune incidence : les conditions du statut LMNP sont une question d’impôt sur le revenu, la CFE est un impôt local qui suit sa propre logique. L’administration le formule sans détour sur impots.gouv.fr : la location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle, soumise à la CFE même lorsqu’elle est exercée par un particulier.

La CFE est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale, aux côtés de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (article 1447-0 du CGI). En pratique, un loueur en meublé n’est concerné que par la première : la seconde ne devient due qu’au-delà de 152 500 € de chiffre d’affaires hors taxes, un niveau rare en location meublée non professionnelle.

Le piège des 100 000 €

Le même article 1447, I contient une exonération chiffrée qui alimente une confusion tenace. Le texte prévoit que “la cotisation foncière des entreprises n’est pas due lorsque l’activité de location ou de sous-location d’immeubles nus est exercée par des personnes qui, au cours de la période de référence définie à l’article 1467 A, en retirent des recettes brutes hors taxes, au sens de l’article 29, inférieures à 100 000 € ou un chiffre d’affaires, au sens du 1 du I de l’article 1586 sexies, inférieur à 100 000 €”.

Ce seuil de 100 000 € ne vise que les immeubles nus. Un bailleur en location nue de locaux professionnels ou commerciaux en bénéficie, un loueur en meublé jamais. Le seuil qui protège réellement les petits loueurs en meublé est vingt fois plus bas, et il figure ailleurs dans le code : c’est le seuil de 5 000 € de l’article 1647 D.

Le premier amortisseur : rien à payer l’année de création

Le II de l’article 1478 du CGI énonce qu‘“en cas de création d’un établissement autre que ceux mentionnés au III, la cotisation foncière des entreprises n’est pas due pour l’année de la création”. Cette dispense est totale et automatique : elle ne dépend ni du montant des recettes, ni de la date de démarrage dans l’année. Une activité de location meublée lancée le 3 janvier et une activité lancée le 20 décembre bénéficient de la même exonération au titre de l’année en cours.

Le texte poursuit avec un second avantage, moins connu : “en cas de création d’établissement, la base du nouvel exploitant est réduite de moitié pour la première année d’imposition”. La première année d’imposition étant celle qui suit la création, la montée en charge se fait donc en trois temps : rien la première année, une base réduite de moitié la deuxième, puis le régime normal.

Il précise également que, pour les deux années suivant celle de la création, la base d’imposition est calculée d’après les biens passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d’activité. Cette règle déroge à la période de référence de droit commun, définie à l’article 1467 A du CGI comme “l’avant-dernière année précédant celle de l’imposition”, c’est-à-dire l’année N-2.

Attention à la portée de cette exonération : elle vise l’année de création de l’activité, pas l’acquisition d’un nouveau bien par un loueur déjà en activité. Elle ne dispense pas non plus de l’obligation déclarative, sur laquelle nous revenons plus bas.

Le deuxième amortisseur : le seuil de 5 000 € de recettes

C’est l’exonération la plus utile aux petits loueurs. Un loueur en meublé ne dispose le plus souvent d’aucun local professionnel dont la valeur locative servirait de base à l’impôt. Dans cette situation, la CFE est établie sur une base minimum : le BOFiP rappelle que les redevables sont assujettis à la cotisation minimum “lorsque la base nette de leur principal établissement est inférieure à la base minimum applicable” (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 120).

Or l’article 1647 D du CGI prévoit que “les redevables réalisant un montant de chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum”. Le loueur qui reste sous ce seuil et qui n’a pas de local propre imposé sur sa valeur locative réelle n’a donc, en pratique, pas de CFE à acquitter.

Trois précisions comptent pour appliquer correctement ce seuil.

Ce sont des recettes, pas un bénéfice. Le montant à comparer aux 5 000 € est le chiffre d’affaires ou les recettes hors taxes, avant toute charge. Un loueur qui encaisse 9 000 € de loyers et dont le résultat est nul après amortissements et charges déductibles reste au-dessus du seuil.

La période retenue est celle de l’article 1467 A, soit l’avant-dernière année précédant l’imposition : c’est l’article 1647 D lui-même qui y renvoie, et le BOFiP précise que cette période est ramenée ou portée à douze mois lorsqu’elle ne correspond pas à une année pleine (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 170). La CFE d’une année donnée se juge donc sur les recettes d’il y a deux ans, ce qui explique le décalage ressenti par beaucoup de loueurs entre leur activité réelle et leur avis d’imposition.

Une année incomplète est annualisée. Le même paragraphe 170 précise que, “lorsque la période de référence ne correspond pas à une période de douze mois, le montant du chiffre d’affaires ou des recettes est ramené ou porté, selon le cas, à douze mois”. Un loueur ayant encaissé 3 000 € sur quatre mois d’activité est donc comparé au seuil sur une base annualisée de 9 000 €, et non de 3 000 €.

Enfin, l’article 1647 D subordonne le bénéfice de cette exonération au respect du règlement (UE) 2023/2831 du 13 décembre 2023 relatif aux aides de minimis. Cette mention est sans portée pratique pour un particulier louant un ou deux logements, mais elle existe.

Combien prévoir : le barème de la base minimum

Au-delà de 5 000 € de recettes, la question devient : combien ? La réponse se construit en deux étapes. Le conseil municipal, ou l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre, fixe d’abord un montant de base minimum à l’intérieur d’une fourchette légale qui dépend du chiffre d’affaires ou des recettes du redevable. La cotisation due s’obtient ensuite en appliquant à cette base le taux global de CFE voté localement, majoré des frais de gestion de la fiscalité directe locale prévus à l’article 1641 du CGI (BOI-IF-CFE-20-20-40-10).

Voici le barème des fourchettes fixé par l’article 1647 D du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026.

Deux lectures s’imposent. D’abord, l’écart entre le plancher et le plafond de chaque tranche est considérable : pour un même niveau de recettes, la base peut varier du simple au double, voire davantage, selon la commune. Ensuite, ce tableau donne une base, pas une cotisation. Le montant réellement dû dépend du taux communal, qui varie fortement d’un territoire à l’autre. Aucun ordre de grandeur national ne peut être avancé sérieusement, puisque le montant dépend à la fois de la base retenue par la commune dans la fourchette et du taux qu’elle vote : seul l’avis de CFE, consultable dans l’espace professionnel sur impots.gouv.fr, donne le montant exact.

Le troisième amortisseur : les exonérations liées à l’habitation personnelle

L’article 1459 du CGI exonère plusieurs situations dans lesquelles le loueur met en location tout ou partie de son propre logement. Le BOFiP en détaille l’application dans le document BOI-IF-CFE-10-30-10-50 (version du 08/11/2023), consacré aux locations meublées.

La location accidentelle et non périodique (1°). Sont exonérés “les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique”. Le BOFiP précise au paragraphe 50 que l’habitation personnelle visée peut être la résidence principale comme une résidence secondaire. Le caractère non périodique est la condition centrale : une location répétée chaque été fait sortir du dispositif.

La location de pièces de l’habitation principale (2°). Sont exonérées “les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables”. Le BOFiP dégage trois conditions cumulatives au paragraphe 60 : les pièces font partie intégrante de l’habitation principale du loueur, elles constituent la résidence principale du locataire, et le prix reste dans des limites raisonnables. La doctrine relative à la CFE ne chiffre pas elle-même ce caractère raisonnable, mais l’administration publie un repère annuel : pour 2026, impots.gouv.fr retient un loyer annuel hors charges plafonné à 215 € par mètre carré de surface habitable en Île-de-France et à 159 € par mètre carré dans les autres régions.

Un point de vigilance mérite d’être souligné : l’exonération est refusée lorsque les pièces louées forment en réalité des logements indépendants, caractérisés notamment par une cuisine et une salle d’eau propres, un accès séparé et une boîte aux lettres distincte (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 100 à 110). Le studio aménagé au sous-sol avec entrée indépendante n’entre donc pas dans le champ de l’exonération, même s’il est physiquement rattaché à la maison du propriétaire.

Les exonérations facultatives (3°). L’article 1459 exonère également, “sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre”, les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code du tourisme lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle, ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle sans relever des cas précédents.

Le mot “sauf” fait toute la différence. Ces exonérations peuvent être supprimées par délibération de la commune ou de l’intercommunalité. Un propriétaire de meublé de tourisme doit donc vérifier la position de sa commune avant de considérer qu’il est exonéré. Point commun à toutes ces exonérations : elles supposent que les locaux fassent partie de l’habitation personnelle du loueur. Un logement acquis et aménagé uniquement pour être loué meublé en est exclu.

La déclaration 1447-C : l’étape que tout le monde oublie

L’exonération de première année n’est pas une dispense de formalité. L’article 1477, II-a du CGI impose qu’en cas de création d’établissement en cours d’année, “une déclaration provisoire doit être fournie avant le 1er janvier de l’année suivant celle de la création”. En pratique, cela signifie déposer la déclaration initiale 1447-C-SD auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le lieu du bien, au plus tard le 31 décembre de l’année où l’activité de location meublée a démarré.

Cette déclaration a deux fonctions. Elle permet au service des impôts d’établir les éléments d’imposition pour l’année suivante, et elle est le support par lequel le loueur demande le bénéfice d’une exonération. Un loueur qui remplit les conditions de l’article 1459 mais qui n’a rien déclaré ne verra pas l’exonération appliquée spontanément.

Toute modification ultérieure, changement de surface, cessation d’activité, ou demande d’exonération apparue après coup, passe par une déclaration modificative 1447-M-SD adressée au même service. Cette obligation est distincte des obligations d’impôt sur le revenu : elle ne remplace ni la déclaration 2031 au régime réel, ni le report des recettes en micro-BIC sur la déclaration de revenus.

Payer la CFE : avis en ligne, acompte et solde

L’avis de CFE n’est plus adressé par courrier. Il est mis à disposition dans l’espace professionnel du redevable sur impots.gouv.fr, ce qui suppose d’avoir créé cet espace : un loueur qui n’a jamais activé le sien peut passer à côté de son avis sans en avoir conscience.

Sur le calendrier, l’article 1679 quinquies du CGI prévoit un acompte égal à 50 % du montant des taxes mises en recouvrement au titre de l’année précédente, à condition que ce montant atteigne un certain niveau : “l’acompte n’est pas dû si ce montant est inférieur à 3 000 €”. Pour l’immense majorité des loueurs en meublé, dont la CFE se compte en centaines d’euros, aucun acompte n’est donc dû : il n’y a qu’un seul paiement annuel. Le même article précise que “le versement du solde est exigible à partir du 1er décembre”. Sur son portail, l’administration indique que l’acompte, lorsqu’il est dû, se paie au plus tard le 15 juin, et le solde au plus tard le 15 décembre, ou le 15 février de l’année suivante si la mise en recouvrement a été différée au 31 décembre.

Dernier point utile : la CFE est une charge de l’activité. L’article 39, 1, 4° du CGI admet en déduction du résultat “les impôts à la charge de l’entreprise, mis en recouvrement au cours de l’exercice”, sous réserve d’une liste limitative d’impositions exclues qui ne mentionne pas la CFE. Un loueur au régime réel la déduit donc de son résultat. Au régime micro-BIC, elle n’est pas déductible : l’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble des charges, CFE comprise. C’est un paramètre de plus à intégrer dans l’arbitrage entre les deux régimes, aux côtés des cotisations et prélèvements sociaux qui pèsent sur le bénéfice.

Récapitulatif des situations

Ce qu’il faut retenir

Le réflexe utile tient en trois questions posées dans l’ordre. L’activité vient-elle d’être créée ? Si oui, aucune CFE n’est due au titre de l’année en cours, et la base sera réduite de moitié l’année suivante. Les recettes de la période de référence dépassent-elles 5 000 € une fois annualisées ? En dessous, la cotisation minimum n’est pas due. Le bien loué fait-il partie de l’habitation personnelle du loueur ? Si oui, une exonération de l’article 1459 peut s’appliquer, sous réserve de la position de la commune pour les cas facultatifs.

Si aucune de ces portes ne s’ouvre, la CFE sera calculée sur la base minimum de l’article 1647 D, entre 250 € et 597 € de base pour des recettes n’excédant pas 10 000 €, à multiplier par le taux communal. Et dans tous les cas, la déclaration 1447-C-SD doit être déposée avant le 1er janvier de l’année suivant la création : c’est elle qui déclenche l’application des exonérations.

Ce contenu est un guide d’information générale, à jour des textes vérifiés à la date indiquée. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les montants de base minimum étant fixés localement et les exonérations facultatives pouvant être supprimées par délibération, une vérification auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien, ou auprès d’un professionnel du chiffre, reste nécessaire avant toute décision.