Transmission d’un LMNP : succession, donation et sort des amortissements
Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Une transmission mettant en jeu un bien loué en meublé, des amortissements déjà pratiqués et des droits de mutation doit être validée par un notaire et un expert-comptable avant toute décision.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel permet d’amortir le bien chaque année et d’effacer une grande partie de l’impôt sur les loyers. Depuis la loi de finances 2025, ces amortissements ne sont plus neutres à la revente : ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une question revient alors naturellement chez les bailleurs qui pensent transmission plutôt que revente : que devient tout cela au décès ou en cas de donation ? La transmission à titre gratuit fait-elle « sauter » la plus-value latente et la réintégration des amortissements ? Le bénéficiaire repart-il d’une base propre ?
La réponse tient à une distinction juridique simple mais décisive : l’impôt sur les plus-values immobilières ne frappe que les cessions à titre onéreux. Or une succession ou une donation n’en est pas une. Voici la mécanique complète, source par source.
Le point de départ : plus-value immobilière = cession à titre onéreux
L’imposition des plus-values immobilières des particuliers repose sur les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts. L’intitulé même de la section est explicite : il s’agit des « Plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature ». La doctrine administrative le confirme sans ambiguïté : « Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier » et, par cession à titre onéreux, « il y a lieu d’entendre toutes les transmissions qui comportent une contrepartie en faveur du cédant » (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1).
Entrent donc dans le champ : les ventes, les échanges, les apports en société, les partages avec soulte, les licitations. Autant d’opérations où le cédant reçoit une contrepartie. À l’inverse, une transmission à titre gratuit (succession au décès, donation de son vivant) ne comporte aucune contrepartie : elle est hors du champ de l’impôt sur la plus-value immobilière. Aucune plus-value n’est calculée, aucune n’est taxée à ce titre au moment de la transmission.
C’est ce mécanisme que l’on résume souvent par le terme de « purge » de la plus-value latente : la valeur qui s’est accumulée entre l’achat et la transmission n’est jamais imposée comme plus-value, parce que l’événement déclencheur (une cession à titre onéreux) ne se produit pas.
La réintégration des amortissements 2025 ne se déclenche qu’à titre onéreux
C’est le cœur du sujet pour un LMNP. La réforme de la loi de finances 2025 a inséré un III à l’article 150 VB du CGI : lors du calcul de la plus-value, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction (i et j du 1° du I de l’article 31 ou article 39 C du CGI). Concrètement, à la revente, les amortissements déduits pendant la location font mécaniquement grimper la plus-value taxable.
Mais ce III s’insère dans un article (150 VB) qui sert exclusivement à déterminer le prix d’acquisition d’une plus-value de cession à titre onéreux. Il n’a pas d’existence autonome : sans cession à titre onéreux, il n’y a pas de plus-value à calculer, donc pas de prix d’acquisition à minorer, donc pas de réintégration d’amortissements.
À retenir. La réintégration des amortissements de 2025 est un paramètre du calcul de la plus-value de revente. Une transmission à titre gratuit ne calcule aucune plus-value : elle ne déclenche donc pas la réintégration. Les amortissements déduits par le défunt ou le donateur ne sont jamais « repris » au moment de la transmission gratuite.
Autrement dit, le durcissement de 2025 vise la revente, pas la transmission. Un bailleur qui a fortement amorti son bien et qui le transmet à titre gratuit ne subit pas, à cette occasion, le surcoût de plus-value que subirait un vendeur. C’est une différence de traitement importante entre les deux stratégies de sortie.
Le bénéficiaire repart d’une base réévaluée
La transmission gratuite ne se contente pas de purger la plus-value du transmettant : elle redonne une base neuve au bénéficiaire. L’article 150 VB, I du CGI prévoit qu’« en cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit ».
Concrètement, l’héritier ou le donataire qui recevrait plus tard l’idée de revendre à titre onéreux ne calculera pas sa plus-value à partir du prix payé jadis par le défunt ou le donateur, mais à partir de la valeur vénale déclarée dans la succession ou l’acte de donation. Cette valeur, généralement proche du prix de marché au jour de la transmission, est le plus souvent supérieure au prix d’achat historique. La plus-value latente accumulée du vivant du transmettant disparaît donc du calcul.
| Revente à titre onéreux par le bailleur | Transmission à titre gratuit (décès / donation) | |
|---|---|---|
| Plus-value immobilière imposée ? | Oui (art. 150 U et s. CGI) | Non, hors champ (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1) |
| Amortissements réintégrés (art. 150 VB, III) ? | Oui, depuis le 15/02/2025 | Non, pas de plus-value à calculer |
| Base de calcul pour le bénéficiaire | Sans objet | Réévaluée à la valeur DMTG (art. 150 VB, I) |
| Fiscalité déclenchée par l’opération | Impôt sur la plus-value (19 % + 17,2 %) | Droits de succession ou de donation |
Ce tableau résume l’arbitrage : la transmission gratuite échange une imposition sur la plus-value (avec réintégration des amortissements) contre des droits de mutation à titre gratuit. Ce ne sont pas les mêmes impôts, ni les mêmes assiettes, ni les mêmes bénéficiaires d’abattements.
Et l’amortissement chez le bénéficiaire qui continue la location ?
Si l’héritier ou le donataire poursuit la location meublée, une question comptable se pose : peut-il amortir le bien sur cette nouvelle valeur d’entrée ? Sur le plan des principes, le bien entre dans son patrimoine pour sa valeur à la date de la transmission, et les amortissements du transmettant ne lui sont pas transférés. Mais le traitement précis de l’amortissement chez le nouvel exploitant (base amortissable, ventilation par composants, éventuelles règles propres aux biens ayant figuré à un actif) dépend de la situation et doit être établi par un expert-comptable. Nous ne donnons pas ici de règle chiffrée : c’est un point à valider au cas par cas, et non une certitude à afficher.
Le coût de la transmission : les droits de succession et de donation
La contrepartie de cette purge, c’est que la transmission gratuite est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Ils se calculent sur la valeur vénale du bien transmis, après application des abattements, puis selon un barème progressif.
Les abattements
| Bénéficiaire | Abattement | Référence |
|---|---|---|
| Enfant (par parent) | 100 000 € | Article 779, I du CGI |
| Petit-enfant (donation) | 31 865 € | Article 790 B du CGI |
| Conjoint survivant / partenaire de PACS (succession) | Exonération totale de droits | Article 796-0 bis du CGI |
L’abattement de 100 000 € s’apprécie par enfant et par parent : un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant en franchise de droits. Point essentiel, ces abattements se reconstituent intégralement tous les 15 ans : l’article 784 du CGI prévoit qu’il n’est pas tenu compte des donations consenties depuis plus de quinze ans pour le calcul des abattements. C’est le fondement des stratégies de donation échelonnée.
Le conjoint survivant et le partenaire de PACS bénéficient d’une situation particulière au décès : l’article 796-0 bis du CGI les exonère totalement de droits de succession, quel que soit le montant transmis. La déclaration de succession reste néanmoins en principe à déposer.
Le barème en ligne directe (article 777 du CGI)
Au-delà de l’abattement, la part taxable est soumise au barème progressif. En ligne directe :
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
La tranche à 20 % couvre une très large fourchette (jusqu’à 552 324 €) : en pratique, beaucoup de transmissions immobilières familiales se liquident autour de ce taux marginal, une fois l’abattement de 100 000 € déduit.
LMNP ou LMP : la nuance de la plus-value professionnelle
Tout ce qui précède concerne le loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont la plus-value de cession relève du régime des particuliers (articles 150 U et suivants). C’est ce régime qui est « hors champ » en cas de transmission gratuite.
Le loueur en meublé professionnel (LMP) obéit à une autre logique : sa plus-value de cession est une plus-value professionnelle, et la transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle peut alors relever de l’article 41 du CGI. Ce texte prévoit un report d’imposition des plus-values sur les éléments de l’actif immobilisé, qui devient une exonération définitive si l’activité est poursuivie au moins cinq ans par le bénéficiaire. Ce mécanisme, propre aux activités professionnelles relevant de l’impôt sur le revenu, ne se confond pas avec la « purge » du régime des particuliers décrite plus haut. Déterminer si l’on relève du LMNP ou du LMP, et donc de quel régime de transmission, est un préalable à trancher avec un professionnel.
Attention à la donation-cession déguisée
La purge de la plus-value par la donation est un mécanisme légal et connu, parfois utilisé dans une logique de donation avant cession : donner le bien à ses enfants, qui le revendent ensuite sur une base réévaluée, la plus-value ayant été purgée par la donation. Ce schéma est admis, à condition que la donation soit réelle et sincère. Il devient abusif si le donateur récupère en fait le prix de vente, la donation n’étant qu’un habillage : l’administration peut alors requalifier l’opération sur le terrain de l’abus de droit. La frontière est fine et le montage doit impérativement être sécurisé par un notaire ; ce n’est pas une optimisation à improviser.
À ne pas confondre : le meublé transmis et la location nue
Ce guide traite du bien meublé (LMNP) transmis à titre gratuit. Deux situations voisines obéissent à des règles différentes, à ne pas mélanger :
- La revente à titre onéreux d’un LMNP, où la réintégration des amortissements 2025 s’applique pleinement : voir notre article dédié sur la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value et le calcul de la plus-value LMNP à la revente.
- La transmission d’un bien en location nue ayant généré du déficit foncier, où la question porte sur le sort du stock de déficit reportable et de l’engagement de location : voir déficit foncier et décès, le report est-il transmis aux héritiers. Là, il n’est pas question d’amortissement mais de déficit reportable, et le décès y produit des effets spécifiques (perte du report, mais protection de l’engagement de location).
Le meublé et le nu ne suivent donc pas la même mécanique de transmission : c’est la nature de la location (et donc du régime fiscal des revenus) qui commande le raisonnement.
Un dernier point : l’état du bien transmis (DPE)
Transmettre n’efface pas les contraintes qui pèsent sur le logement. Un bien loué reste soumis au calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques prévu par la loi Climat et résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028, les E à compter du 1er janvier 2034 (article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitation). L’héritier ou le donataire qui poursuit la location hérite aussi de cette échéance : la valeur du bien transmis, et donc l’assiette des droits, ne peut s’apprécier sans tenir compte des travaux de rénovation énergétique éventuellement nécessaires.
En résumé
Transmettre un LMNP à titre gratuit et le revendre à titre onéreux sont deux sorties fiscalement opposées :
- La transmission gratuite (décès ou donation) est hors du champ de l’impôt sur la plus-value immobilière (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 1). Elle purge la plus-value latente et, avec elle, la réintégration des amortissements de 2025 (article 150 VB, III), qui ne joue qu’à titre onéreux.
- Le bénéficiaire repart d’une base réévaluée, égale à la valeur retenue pour les droits de mutation (article 150 VB, I).
- En contrepartie, la transmission déclenche des droits de succession ou de donation, atténués par les abattements (100 000 € par enfant et par parent, exonération du conjoint et du partenaire de PACS) et calculés selon le barème de l’article 777.
Le choix entre donner, transmettre au décès ou vendre ne se résume jamais à un seul impôt : il combine plus-value, droits de mutation, situation familiale et objectif patrimonial. Cet arbitrage doit être construit avec un notaire et un expert-comptable. Ce contenu informatif ne remplace pas ce conseil.