Location nue ou meublée : quelle fiscalité choisir en 2026
Avertissement : cet article est un contenu éditorial d’information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un conseil en investissement. Les seuils, taux et dates cités renvoient aux textes en vigueur à la date de vérification indiquée et évoluent à chaque loi de finances : vérifiez-les sur impots.gouv.fr, au BOFiP ou sur Légifrance, et faites valider votre situation par un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste.
Avant de choisir un dispositif d’optimisation, un bailleur doit trancher une question plus en amont : dans quel régime de location met-il son bien. Nu ou meublé. Ce choix n’est pas un détail de forme, il détermine la catégorie d’imposition des loyers, les régimes déclaratifs accessibles, le taux de prélèvements sociaux, la durée du bail et la possibilité même de créer un déficit. Tout le reste en découle.
Cet article est un hub de décision. Il pose la grille de comparaison complète et renvoie, pour chaque mécanisme, vers les guides détaillés du site. Si votre question porte déjà sur le choix entre deux dispositifs d’optimisation une fois le régime de location arrêté, c’est le comparatif LMNP ou déficit foncier qu’il faut lire.
Le point de départ : deux catégories d’imposition, pas deux options d’un même régime
Un logement loué nu produit des revenus fonciers. Un logement loué meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce sont deux catégories distinctes du même impôt sur le revenu, avec leurs règles propres de détermination du résultat, de déficit et de report.
Cette séparation explique la plupart des malentendus. Un bailleur en meublé ne peut pas créer de déficit foncier, puisqu’il n’a pas de revenus fonciers. Un bailleur en nu ne peut pas amortir son bien selon les règles des BIC, puisqu’il ne relève pas de cette catégorie. Les deux régimes ne s’additionnent pas sur un même lot : un logement est soit nu, soit meublé, jamais les deux à la fois.
Précision utile : le meublé n’est pas non plus un bloc homogène. La location meublée de longue durée, la location meublée à un étudiant et la location de meublé de tourisme obéissent à des seuils et à des abattements différents depuis la loi Le Meur, et le passage d’un certain niveau de recettes fait basculer du statut non professionnel au statut professionnel. Ce dernier point est traité dans notre guide LMNP ou LMP.
Deux décisions successives, pas une seule
L’erreur la plus fréquente consiste à confondre le choix du régime de location (nu ou meublé) et le choix du régime d’imposition (forfaitaire ou réel). Ce sont deux décisions distinctes, prises l’une après l’autre.
- Premier choix : nu ou meublé. Il détermine la catégorie fiscale et le cadre juridique du bail.
- Second choix : forfait ou réel. Une fois le premier arbitrage fait, chaque catégorie offre un régime forfaitaire et un régime réel :
- en nu, le micro-foncier ou le régime réel ;
- en meublé, le micro-BIC ou le régime réel.
Autrement dit, il existe quatre configurations possibles, et non deux. Comparer « le micro-foncier au régime réel BIC » n’a pas de sens : ce sont deux étages de décision différents. La comparaison utile porte d’abord sur la catégorie, puis sur le régime déclaratif à l’intérieur de cette catégorie.
Tableau comparatif : location nue contre location meublée en 2026
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Catégorie d’imposition | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus bruts annuels (CGI, art. 32) | Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes en longue durée pour les revenus de 2026, 77 700 € pour les revenus de 2025 ; 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (CGI, art. 50-0) |
| Régime réel | Déduction des charges réelles : réparation, entretien, amélioration des locaux d’habitation, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion (CGI, art. 31, I, 1°) | Déduction des charges réelles et amortissement de l’immeuble hors terrain et du mobilier (principe : CGI, art. 39, 1, 2° ; limitation pour les biens loués : CGI, art. 39 C) |
| Levier fiscal principal | Les travaux, via le déficit foncier | L’amortissement, via le régime réel BIC |
| Déficit imputable sur le revenu global | Oui, jusqu’à 10 700 € par an, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés entre le 01/01/2026 et le 31/12/2027 dans des conditions définies par décret, avec un saut de classe E, F ou G vers A, B, C ou D au plus tard le 31/12/2027 | Non en LMNP : le déficit s’impute exclusivement sur les revenus de même nature des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter). En LMP, les déficits s’imputent sur le revenu global sans limitation de montant (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350) |
| Sort du surplus | Report sur les revenus fonciers des dix années suivantes | Amortissement non déduit reportable sans limite de durée ; déficit hors amortissement reportable dix ans |
| Prélèvements sociaux (revenus de 2025 et suivants) | 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) | 18,6 % en non professionnel (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) |
| Amortissement du bâti | A existé sous les régimes Périssol, Besson neuf et Robien (CGI, art. 31, I, 1°, f, g et h), fermés aux acquisitions depuis le 31/12/2009 ; rouvert par le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2028, sous conditions | Oui au régime réel, plafonné au loyer diminué des autres charges : il ne peut pas créer de déficit |
| Effet sur la plus-value de cession | Pas de réintégration d’amortissements, mais les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition (CGI, art. 150 VB, II, 4°) ; seule la fraction non imputée du fait du plafonnement peut y revenir en cas de cession avant la fin du report de dix ans (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270) | Le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits, sauf résidences avec services exclues (CGI, art. 150 VB, III) |
| Durée minimale du bail | 3 ans pour un bailleur personne physique et pour les bailleurs définis à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 (société civile de famille, indivision), 6 ans pour les autres bailleurs personnes morales | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue (territoires mentionnés au I de l’article 17) et dans les cas personnels énumérés par la loi | 1 mois |
| Charge de gestion | Plus faible : rotation lente, pas de mobilier à fournir | Plus lourde : rotation rapide, mobilier à fournir et renouveler, inventaire |
| Formalités | Déclaration 2042 (micro-foncier) ou 2044 (réel) | Immatriculation et numéro SIRET, déclaration 2042-C-PRO, liasse fiscale au réel |
Ce tableau simplifie des mécanismes complexes et ne remplace pas une simulation chiffrée sur votre bien.
Ce qui a changé en 2026 et déplace l’arbitrage
Deux évolutions récentes rendent les comparatifs antérieurs à 2026 partiellement obsolètes.
Les prélèvements sociaux ne sont plus au même taux
C’est le point le plus concret et le plus souvent ignoré. L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de droit commun de la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025. L’article L136-8 du code de la sécurité sociale fixe donc ce taux de 10,6 % au 2° de son I pour les revenus mentionnés aux articles L136-6 et L136-7, mais son IV maintient un taux dérogatoire de 9,2 % pour les revenus visés au a du I de l’article L136-6, c’est-à-dire les revenus fonciers. Les revenus de location meublée non professionnelle relèvent du f du même I, en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et supportent donc le taux de droit commun.
En ajoutant la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %, le taux global ressort à 17,2 % en location nue et à 18,6 % en location meublée non professionnelle. L’écart de 1,4 point porte sur le revenu net imposable, pas sur les loyers bruts, et il joue chaque année de détention. Sur la mécanique complète de l’imposition des loyers nus, voir notre guide sur l’imposition des revenus fonciers.
L’amortissement redevient possible en location nue
L’argument massue du meublé était simple : c’est le seul régime qui permet d’amortir le bâti, donc d’effacer l’impôt sur les loyers pendant des années. Cet argument était vrai en pratique pour les acquisitions récentes, mais il n’a jamais été vrai dans l’absolu.
L’amortissement du bâti en location nue a en effet existé, dans la catégorie des revenus fonciers, sous les régimes Périssol (acquisitions de 1996 à 1998), Besson neuf (1999 à 2003) et Robien (2003 à 2009), inscrits aux f, g et h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Ces dispositifs sont fermés aux acquisitions depuis le 31 décembre 2009, mais leurs points n’ont pas été supprimés du code : l’article 32, 2, c exclut toujours du micro-foncier les logements bénéficiant des déductions au titre de l’amortissement prévues « aux f, g, h, i et j du 1° du I de l’article 31 », et l’article 156, I, 3° porte encore le plafond d’imputation intermédiaire de 15 300 € propre à ces régimes. La déduction au titre de l’amortissement n’est donc pas une catégorie étrangère aux revenus fonciers : elle y a sa place depuis 1996.
Ce qui a changé en 2026, c’est la réouverture du mécanisme aux nouvelles acquisitions. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, qui insère les i et j au 1° du I de l’article 31 du CGI, à la suite immédiate des f, g et h, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Cela ne fait pas du nu l’équivalent du meublé : les taux d’amortissement, les plafonds annuels, l’engagement de location et les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont propres à ce dispositif, et plusieurs paramètres restent à préciser. La formulation exacte est donc que l’amortissement du bâti en location nue, laissé en sommeil pour les acquisitions postérieures à 2009, est de nouveau accessible sous conditions. Le comparatif dédié Jeanbrun ou LMNP détaille cette confrontation nouvelle.
Cinq critères de décision objectifs
1. La tranche marginale d’imposition
Plus la tranche marginale est élevée, plus un mécanisme qui réduit le revenu global a de valeur immédiate. Le nu au régime réel le permet, via le déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an. Le meublé non professionnel, lui, ne réduit pas le revenu global : ses déficits « s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité » au cours des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter). Il neutralise l’impôt sur les loyers, ce qui est une économie réelle mais bornée au revenu locatif lui-même. La restriction ne vise que les loueurs non professionnels : en location meublée professionnelle, les déficits s’imputent sur le revenu global sans limitation de montant (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350), mais atteindre ce statut suppose de remplir les conditions de l’article 155, IV, 2 du CGI, ce qui n’est pas un choix libre. Un contribuable faiblement imposé a peu à gagner à créer un déficit foncier, et davantage à profiter d’un abattement forfaitaire large.
2. La présence et la nature des travaux
C’est le critère le plus discriminant. Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration des locaux d’habitation sont déductibles des revenus fonciers, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI, art. 31, I, 1°). Un bien ancien à remettre en état alimente donc directement le déficit foncier, avec un plafond d’imputation porté à 21 400 € par an pour la part des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Deux conditions de calendrier se cumulent ici, et la seconde est souvent oubliée : l’article 47, II de la loi de finances pour 2026 réserve ce rehaussement aux dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret. Un devis signé ne suffit donc pas, c’est la date de paiement qui compte. En meublé au réel, les gros travaux sont en général immobilisés et amortis plutôt que déduits immédiatement : le calendrier de l’avantage fiscal n’est pas le même. La frontière entre les catégories de dépenses est détaillée dans notre guide sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
3. L’horizon de détention
En meublé au réel, l’amortissement déduit pendant la détention vient minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB, III), sauf pour certaines résidences avec services expressément exclues. Autrement dit, une partie de l’avantage accumulé est reprise à la revente, et d’autant plus nettement que la revente est proche. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur la réintégration des amortissements.
Le déficit foncier n’a pas cet effet de réintégration, mais il serait faux d’en conclure qu’il est neutre à la revente. Le prix d’acquisition ne peut être majoré des dépenses de travaux que « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu » (CGI, art. 150 VB, II, 4°). Des travaux déduits des revenus fonciers ne peuvent donc pas, en plus, réduire la plus-value : c’est la règle anti-double déduction. Seule la fraction de dépenses dont l’imputation n’a pas pu être opérée du fait du plafonnement peut, en cas de cession de l’immeuble avant l’expiration du délai de report de dix ans, venir majorer le prix d’acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270). La différence avec le meublé est donc une différence de nature, pas d’existence : en meublé le prix d’acquisition est activement minoré des amortissements, en nu il est simplement privé d’une majoration. Ce point est développé dans notre article vendre après un déficit foncier.
Une détention longue atténue l’écart, une revente à moyen terme l’accentue.
4. La contrainte de gestion et le droit du bail
Le meublé impose un bail d’un an, neuf mois pour un étudiant, contre trois ans minimum en nu. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 retient une durée d’au moins trois ans « pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 » et de six ans pour les bailleurs personnes morales. Le renvoi à l’article 13 est important pour les bailleurs en société : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, autrement dit la SCI de famille, et le logement détenu en indivision restent à trois ans. Les six ans ne concernent donc pas toutes les personnes morales. Le préavis du locataire est d’un mois en meublé contre trois mois en nu, réduits à un mois sur les territoires mentionnés au I de l’article 17 de la même loi, c’est-à-dire en zone tendue, et dans les cas personnels que la loi énumère. À noter que la zone tendue est un périmètre plus large que celui de l’encadrement des loyers : les deux notions sont souvent confondues. À cela s’ajoutent le mobilier à fournir et à renouveler, l’inventaire, et une rotation locative plus rapide. Un loyer meublé plus élevé se paie donc en temps de gestion et en risque de vacance. Le meublé suppose aussi une immatriculation et un numéro SIRET, décrits dans notre guide sur les conditions du statut LMNP.
5. Le niveau de loyers et la simplicité déclarative
Pour un bailleur sans travaux ni emprunt en cours, le régime forfaitaire est souvent le plus rationnel. Et là, l’écart est net : le micro-foncier plafonne à 15 000 € de revenus bruts avec 30 % d’abattement, quand le micro-BIC accepte 83 600 € de recettes avec 50 % d’abattement en location meublée de longue durée. Un mot sur ce chiffre : les 83 600 € valent pour les revenus de l’année 2026, le seuil applicable à la déclaration déposée en 2026 au titre des revenus de 2025 étant de 77 700 €. Le relèvement résulte de l’actualisation triennale opérée par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026. Une exception importante : le meublé de tourisme non classé est ramené par la loi Le Meur à un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, ce qui en fait aujourd’hui le régime forfaitaire le moins favorable. Ce cas particulier est traité dans notre guide sur la fiscalité du meublé de tourisme.
Ce que ce choix ne décide pas encore
Arbitrer entre nu et meublé ne clôt pas le dossier fiscal. Trois questions restent ouvertes ensuite, et chacune a son guide dédié :
- Le régime déclaratif à l’intérieur de la catégorie retenue : voir micro-foncier ou régime réel pour le nu, et micro-BIC ou régime réel pour le meublé.
- Le dispositif d’optimisation applicable une fois la catégorie choisie : c’est l’objet du comparatif LMNP ou déficit foncier.
- La bascule d’un régime à l’autre en cours de détention, qui n’est pas neutre : lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, le bien doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation (CGI, art. 156, I, 3°, avant-dernier alinéa ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340, version du 16/09/2025), et l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location (§ 350). Ce cas est traité dans notre article passer de la location nue à la location meublée.
Sur un patrimoine de plusieurs biens, le choix n’est d’ailleurs pas exclusif : rien n’interdit de louer un bien nu au régime réel pour absorber un chantier et un autre en meublé pour dégager un flux peu fiscalisé. La règle d’exclusivité vaut lot par lot, pas au niveau du foyer fiscal.
À retenir
La location nue et la location meublée ne se départagent pas sur un classement général mais sur une grille de critères. Le nu offre un taux de prélèvements sociaux plus faible (17,2 % contre 18,6 %), un cadre de gestion plus stable, et un mécanisme qui réduit le revenu global du foyer sans exiger de basculer dans un statut professionnel : le déficit foncier. Le meublé offre un régime forfaitaire nettement plus large (50 % d’abattement jusqu’à 83 600 € de recettes en longue durée pour les revenus de 2026), l’amortissement du bien au réel, et des loyers généralement supérieurs, au prix d’une gestion plus lourde et d’une reprise de l’avantage à la revente par minoration du prix d’acquisition.
L’année 2026 brouille en partie la frontière : l’amortissement du bâti en location nue, qui avait existé sous les régimes Périssol, Besson neuf et Robien puis s’était fermé aux acquisitions postérieures à 2009, est de nouveau accessible sous conditions avec le dispositif Jeanbrun. Ce qui n’a pas changé, en revanche, c’est la méthode : partir de la situation réelle du bien (état, travaux à prévoir, niveau de loyer atteignable) et de celle du foyer (tranche marginale, autres revenus fonciers, horizon de revente), puis chiffrer les deux scénarios sur la durée de détention envisagée, revente comprise. Cette simulation, elle, ne se fait pas depuis un article : elle se fait avec un professionnel du chiffre, sur vos propres montants.